Mittwoch, 13. Februar 2008
Formel: Marktgröße
derherold, 14:05h
Wie groß muß der (Immobilien-)Markt sein, um dort ein Büro zu eröffnen ? Nicht zu beachten:
a)*local heroes*, die inirgendeinem Kaff irgendeiner Kleinstadt sehr viel Geld verdienen.
b) begehrte Urlaubs-/Altersdomizile; Sylt, zahlreiche österreichische und bayrische Orte mit extrem hohen Preisen und Provisionen
c) Orte, mit hoher Kaufkraft ihrer exklusiven Einwohnerschaft
Reden wir also nicht über "Taunus", nicht über den Düsseldorfer Landgürtel; nicht über München oder den Stuttgarter Killesberg. Reden wir über Immobilienmakler in Braunschweig, in Dresden, in Offenbach, in Nürnberg, in Kiel oder in Duisburg.
Und reden wir von "Büro". Das heißt fulltime-Immobilienmakler mit back office, ohne daß via Verwaltervergütungen oder anderes quer-subventioniert wird.
Maklerzahl ?
Mindestens 3 Vollzeit-Makler. Notwendig, um in einer Stadt genü- gend Bewegung zu erzielen und nicht im eigenen Saft zu ersticken.
Dann wenden wir die Formel
Marktgröße: x * 12 * 5 * 2 an, um die notwendige Größe des abzugrenzenden Immobilienmarktes zu ermitteln.
X = Anzahl der zu beschäftigenden Immobilienmakler
Musterrechnung:
3 Makler, X = 3
3 * 12 * 5 * 2 = 360
Um 3 Vollzeitmakler zu beschäftigen, die (für den Unternehmer wie für sich selbst) Geld verdienen ist ein Immobilienmarkt notwendig, auf dem 360 Häuser p.a. verkauft werden.
...abzüglich anfallender Verkäufe von Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Baugrundstücken; seien wir großzügig:ein abzugrenzender (Immobilien-)Markt mit jährlich 300 verkauften eigengenutzten Häusern.
Bei einer Verkaufsquote von 0,2%, d.h. 2 verkaufte Häuser auf jeweils 1.000 EW - was in vielen deutschen Städten nicht erreicht wird - kommen wir zu folgender Umrechnung:
300 Häuser * VQ 0,2% = 150.000 Einwohner.
Versucht man also eine Markteroberung und hat sich als Mindest- größe für das Maklerbüro drei Immobilienmakler auserkoren, dann fallen pauschal sämtliche Städte mit weniger als 150.000 EW durch den Rost.
... allerdings nicht nur: Abgesehen vom Beispiel Oberhausen dürfte es auch außerhalb von Berlin keinen Immobilienmarkt in Ost- deutschland geben, der 3 Vollzeitmakler ernährt ... starke angestie-
gene Verkäufe von Altbau-MFH betrachte ich als windfall profits.
a)*local heroes*, die in
b) begehrte Urlaubs-/Altersdomizile; Sylt, zahlreiche österreichische und bayrische Orte mit extrem hohen Preisen und Provisionen
c) Orte, mit hoher Kaufkraft ihrer exklusiven Einwohnerschaft
Reden wir also nicht über "Taunus", nicht über den Düsseldorfer Landgürtel; nicht über München oder den Stuttgarter Killesberg. Reden wir über Immobilienmakler in Braunschweig, in Dresden, in Offenbach, in Nürnberg, in Kiel oder in Duisburg.
Und reden wir von "Büro". Das heißt fulltime-Immobilienmakler mit back office, ohne daß via Verwaltervergütungen oder anderes quer-subventioniert wird.
Maklerzahl ?
Mindestens 3 Vollzeit-Makler. Notwendig, um in einer Stadt genü- gend Bewegung zu erzielen und nicht im eigenen Saft zu ersticken.
Dann wenden wir die Formel
Marktgröße: x * 12 * 5 * 2 an, um die notwendige Größe des abzugrenzenden Immobilienmarktes zu ermitteln.
X = Anzahl der zu beschäftigenden Immobilienmakler
Musterrechnung:
3 Makler, X = 3
3 * 12 * 5 * 2 = 360
Um 3 Vollzeitmakler zu beschäftigen, die (für den Unternehmer wie für sich selbst) Geld verdienen ist ein Immobilienmarkt notwendig, auf dem 360 Häuser p.a. verkauft werden.
...abzüglich anfallender Verkäufe von Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Baugrundstücken; seien wir großzügig:ein abzugrenzender (Immobilien-)Markt mit jährlich 300 verkauften eigengenutzten Häusern.
Bei einer Verkaufsquote von 0,2%, d.h. 2 verkaufte Häuser auf jeweils 1.000 EW - was in vielen deutschen Städten nicht erreicht wird - kommen wir zu folgender Umrechnung:
300 Häuser * VQ 0,2% = 150.000 Einwohner.
Versucht man also eine Markteroberung und hat sich als Mindest- größe für das Maklerbüro drei Immobilienmakler auserkoren, dann fallen pauschal sämtliche Städte mit weniger als 150.000 EW durch den Rost.
... allerdings nicht nur: Abgesehen vom Beispiel Oberhausen dürfte es auch außerhalb von Berlin keinen Immobilienmarkt in Ost- deutschland geben, der 3 Vollzeitmakler ernährt ... starke angestie-
gene Verkäufe von Altbau-MFH betrachte ich als windfall profits.
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galland,
Mittwoch, 13. Februar 2008, 19:01
Hier ist immer von "Vollzeit-Maklern" die Rede. Wie kalkulierst Du da ? Ich kenne die "Daumenregel", daß bei 8 Häusern (oder netsprechend mehr ETW oder BG) ein Makler sien Auskommen hat.
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derherold,
Mittwoch, 13. Februar 2008, 19:40
Rechnen wir einmal !
Was soll die Durchschnittscourtage pro Haus einbringen ? 8.000 Euro ?
8 Häuser p.a. * 8.000 je Haus = 64.000 Euro p.a.
Was soll das Makerunternehmen an den beschäftigten selbstständigen Immobilienmakler ausschütten ? Reden wir nicht über Fixum, desk fee ...40% ?
64.000 * 0,4 = 25.600 p.a. = ca. 2.100 Euro p.m.
OHNE Kfz-Einsatz. Ich vermute, daß 2.100 Euro durch Pkw-Nachteile, fehlende Arbeitgeberbeteiligung bei Sozialversicherungsbeiträgen etwa 1.300-1.500 Euro bei Festangestellten entspricht.
Gutes Gehalt. Da k**zt jeder gute(!) Verkäufer ... das ist Mindestlohn-Niveau. ;-)
Was soll die Durchschnittscourtage pro Haus einbringen ? 8.000 Euro ?
8 Häuser p.a. * 8.000 je Haus = 64.000 Euro p.a.
Was soll das Makerunternehmen an den beschäftigten selbstständigen Immobilienmakler ausschütten ? Reden wir nicht über Fixum, desk fee ...40% ?
64.000 * 0,4 = 25.600 p.a. = ca. 2.100 Euro p.m.
OHNE Kfz-Einsatz. Ich vermute, daß 2.100 Euro durch Pkw-Nachteile, fehlende Arbeitgeberbeteiligung bei Sozialversicherungsbeiträgen etwa 1.300-1.500 Euro bei Festangestellten entspricht.
Gutes Gehalt. Da k**zt jeder gute(!) Verkäufer ... das ist Mindestlohn-Niveau. ;-)
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derherold,
Mittwoch, 13. Februar 2008, 20:04
Einwand I:
Sind 8.000 Euro pro Notartermin nicht ein bißchen wenig ?
Auf einigen Märkten oder wenn man sich auf höherwertigere Immobilien konzentriert, gibt es auch höhere Provisions- summen. Aber was verdient der Stino-Makler ?
Ich glaube, daß in den meisten Fällen nicht mehr als 3-4% (auf den Kaufpreis)Courtage berechnet werden - angesichts von "Tipp-Provisionen" liegt der "Rechenwert" wohl eher bei 3%.
Denken wir nicht an Hausvertriebs-, BT-Maklern (die zuweilen weniger als 3% erhalten). Die meisten Immobilienmakler verkaufen "Gebrauchtimmobilien", d.h. sie kümmern sich um den Wiederverkauf: in vielen Immobilienmärkten bewegen sich hierfür die meisten Kaufpreise zwischen 150-250.000 (EFH/ZFH) und 60-120.000 Euro (ETW).
3% von 250.000 Euro wären nur 7,5 TDE ... und wir reden überdies von einer Mischkalkulation, weil natürlich auch die kleinere Einheit, das Siedlungshaus für 110.000 Euro dabei ist, wo selten mehr als 4.500 Provision realisiert wird. ;-)
Sind 8.000 Euro pro Notartermin nicht ein bißchen wenig ?
Auf einigen Märkten oder wenn man sich auf höherwertigere Immobilien konzentriert, gibt es auch höhere Provisions- summen. Aber was verdient der Stino-Makler ?
Ich glaube, daß in den meisten Fällen nicht mehr als 3-4% (auf den Kaufpreis)Courtage berechnet werden - angesichts von "Tipp-Provisionen" liegt der "Rechenwert" wohl eher bei 3%.
Denken wir nicht an Hausvertriebs-, BT-Maklern (die zuweilen weniger als 3% erhalten). Die meisten Immobilienmakler verkaufen "Gebrauchtimmobilien", d.h. sie kümmern sich um den Wiederverkauf: in vielen Immobilienmärkten bewegen sich hierfür die meisten Kaufpreise zwischen 150-250.000 (EFH/ZFH) und 60-120.000 Euro (ETW).
3% von 250.000 Euro wären nur 7,5 TDE ... und wir reden überdies von einer Mischkalkulation, weil natürlich auch die kleinere Einheit, das Siedlungshaus für 110.000 Euro dabei ist, wo selten mehr als 4.500 Provision realisiert wird. ;-)
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galland,
Donnerstag, 14. Februar 2008, 12:07
Hehe... Eionwand I" hört sich so an, als ob da noch etwas kommt. :)
Es gibt ja genügend Makler, die mehr als 40% der eingenommenen Provision ausschütten. Die btreiben dann das Büro als Bürogemeiscnhaft, wobei noch Zusatzprovisionen durch Vermittlung von versicherungenoder Finanzierungen dazu kommen-
Es gibt ja genügend Makler, die mehr als 40% der eingenommenen Provision ausschütten. Die btreiben dann das Büro als Bürogemeiscnhaft, wobei noch Zusatzprovisionen durch Vermittlung von versicherungenoder Finanzierungen dazu kommen-
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derherold,
Freitag, 15. Februar 2008, 11:39
Klar kann man mehr als 40% ausschütten ...
... aber dann wird man das am overhead einsparen müssen, am Service für den Makler.
Soll heißen: Kein Sekretariat, kein (Unternehmens-)Marketing, nur zeitweise besetztes Büro ... häufig läuft es auch auf verschleierte *desk fees* hinaus, wo man ein paar Bürokosten auf den jeweilige Partner (Makler) umlegt.
Das viele Immobilienmakler haupt-oder nebenberuflich noch etwas anderes tun, sollte zu denken geben.6..7... 8.000 Euro sind eine schöne Provision, wenn man sein Einkommen eigentlich als Versicherungsmakler, Wohnungsverwalter oder Taxifahrer erzielt.
Schöne Visitenkarte:
Max Mustermakler
Immobilien Versicherungen Reifenhandel
... aber dann wird man das am overhead einsparen müssen, am Service für den Makler.
Soll heißen: Kein Sekretariat, kein (Unternehmens-)Marketing, nur zeitweise besetztes Büro ... häufig läuft es auch auf verschleierte *desk fees* hinaus, wo man ein paar Bürokosten auf den jeweilige Partner (Makler) umlegt.
Das viele Immobilienmakler haupt-oder nebenberuflich noch etwas anderes tun, sollte zu denken geben.6..7... 8.000 Euro sind eine schöne Provision, wenn man sein Einkommen eigentlich als Versicherungsmakler, Wohnungsverwalter oder Taxifahrer erzielt.
Schöne Visitenkarte:
Max Mustermakler
Immobilien Versicherungen Reifenhandel
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derherold,
Montag, 25. Februar 2008, 19:34
Einwand II:
Maklerprovision ist nicht alles ! Es gibt auch Zusatzeinnahmen aus Verwaltung, Gutachten, Kreditvermittlung, Beratung.
Antwort:
Natürlich gibt es Nebengeschäfte. Interessant im übrigen, daß dies in den USA eher als "neu und innovativ" bezeichnet wird.
Verwaltung: Wenn es sich um schnöde Miet-/WEG-Verwaltung handelt, wird es schwierig, gute Verdienste herauszuholen. IdR werden die Einnahmen genutzt, um Büro+Organisation zu bestreiten und Einnahmeausfälle aus der Makelei aufzufangen.
Gutachten: Schon für einige (nicht vereidigte) Sachverständige ein hartes Brot.
Kreditvermittlung: Mein Gefühl sagt mir, daß dies für den Nicht-banken-makler immer schwieriger wird. Er hat hier eher die Kunden, die auf seine "Leitung" angewiesen sind, die den Einsatz öffentlicher Mitel bedürfen.
Beratung: Wer kann das wirklich ?
Nach dem alten (ostdeutschen) Spruch: "Es haben nur die einen Vermögensberater, die kein Vermögen haben." deutet sich an, daß die meisten Makler an "vermögende" Klientel kaum herankommen ... geschweige denn sie wirklich beraten können.
Natürlich: Im gesamten Sektor der banken-nahen Makler wird die Sicherung des Kredit- (Bauspar- und Versicherungs-)geschäftes die Bilanz verbessern. Mich würde interessieren, wie die reine - ohne Quersubventionen - GuV bei verschiedenen Maklerorganisationen der X Bank oder Y Sparkasse aussieht. ;-)
Maklerprovision ist nicht alles ! Es gibt auch Zusatzeinnahmen aus Verwaltung, Gutachten, Kreditvermittlung, Beratung.
Antwort:
Natürlich gibt es Nebengeschäfte. Interessant im übrigen, daß dies in den USA eher als "neu und innovativ" bezeichnet wird.
Verwaltung: Wenn es sich um schnöde Miet-/WEG-Verwaltung handelt, wird es schwierig, gute Verdienste herauszuholen. IdR werden die Einnahmen genutzt, um Büro+Organisation zu bestreiten und Einnahmeausfälle aus der Makelei aufzufangen.
Gutachten: Schon für einige (nicht vereidigte) Sachverständige ein hartes Brot.
Kreditvermittlung: Mein Gefühl sagt mir, daß dies für den Nicht-banken-makler immer schwieriger wird. Er hat hier eher die Kunden, die auf seine "Leitung" angewiesen sind, die den Einsatz öffentlicher Mitel bedürfen.
Beratung: Wer kann das wirklich ?
Nach dem alten (ostdeutschen) Spruch: "Es haben nur die einen Vermögensberater, die kein Vermögen haben." deutet sich an, daß die meisten Makler an "vermögende" Klientel kaum herankommen ... geschweige denn sie wirklich beraten können.
Natürlich: Im gesamten Sektor der banken-nahen Makler wird die Sicherung des Kredit- (Bauspar- und Versicherungs-)geschäftes die Bilanz verbessern. Mich würde interessieren, wie die reine - ohne Quersubventionen - GuV bei verschiedenen Maklerorganisationen der X Bank oder Y Sparkasse aussieht. ;-)
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