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Mittwoch, 13. Februar 2008
Formel: Marktgröße
derherold, 14:05h
Wie groß muß der (Immobilien-)Markt sein, um dort ein Büro zu eröffnen ? Nicht zu beachten:
a)*local heroes*, die inirgendeinem Kaff irgendeiner Kleinstadt sehr viel Geld verdienen.
b) begehrte Urlaubs-/Altersdomizile; Sylt, zahlreiche österreichische und bayrische Orte mit extrem hohen Preisen und Provisionen
c) Orte, mit hoher Kaufkraft ihrer exklusiven Einwohnerschaft
Reden wir also nicht über "Taunus", nicht über den Düsseldorfer Landgürtel; nicht über München oder den Stuttgarter Killesberg. Reden wir über Immobilienmakler in Braunschweig, in Dresden, in Offenbach, in Nürnberg, in Kiel oder in Duisburg.
Und reden wir von "Büro". Das heißt fulltime-Immobilienmakler mit back office, ohne daß via Verwaltervergütungen oder anderes quer-subventioniert wird.
Maklerzahl ?
Mindestens 3 Vollzeit-Makler. Notwendig, um in einer Stadt genü- gend Bewegung zu erzielen und nicht im eigenen Saft zu ersticken.
Dann wenden wir die Formel
Marktgröße: x * 12 * 5 * 2 an, um die notwendige Größe des abzugrenzenden Immobilienmarktes zu ermitteln.
X = Anzahl der zu beschäftigenden Immobilienmakler
Musterrechnung:
3 Makler, X = 3
3 * 12 * 5 * 2 = 360
Um 3 Vollzeitmakler zu beschäftigen, die (für den Unternehmer wie für sich selbst) Geld verdienen ist ein Immobilienmarkt notwendig, auf dem 360 Häuser p.a. verkauft werden.
...abzüglich anfallender Verkäufe von Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Baugrundstücken; seien wir großzügig:ein abzugrenzender (Immobilien-)Markt mit jährlich 300 verkauften eigengenutzten Häusern.
Bei einer Verkaufsquote von 0,2%, d.h. 2 verkaufte Häuser auf jeweils 1.000 EW - was in vielen deutschen Städten nicht erreicht wird - kommen wir zu folgender Umrechnung:
300 Häuser * VQ 0,2% = 150.000 Einwohner.
Versucht man also eine Markteroberung und hat sich als Mindest- größe für das Maklerbüro drei Immobilienmakler auserkoren, dann fallen pauschal sämtliche Städte mit weniger als 150.000 EW durch den Rost.
... allerdings nicht nur: Abgesehen vom Beispiel Oberhausen dürfte es auch außerhalb von Berlin keinen Immobilienmarkt in Ost- deutschland geben, der 3 Vollzeitmakler ernährt ... starke angestie-
gene Verkäufe von Altbau-MFH betrachte ich als windfall profits.
a)*local heroes*, die in
b) begehrte Urlaubs-/Altersdomizile; Sylt, zahlreiche österreichische und bayrische Orte mit extrem hohen Preisen und Provisionen
c) Orte, mit hoher Kaufkraft ihrer exklusiven Einwohnerschaft
Reden wir also nicht über "Taunus", nicht über den Düsseldorfer Landgürtel; nicht über München oder den Stuttgarter Killesberg. Reden wir über Immobilienmakler in Braunschweig, in Dresden, in Offenbach, in Nürnberg, in Kiel oder in Duisburg.
Und reden wir von "Büro". Das heißt fulltime-Immobilienmakler mit back office, ohne daß via Verwaltervergütungen oder anderes quer-subventioniert wird.
Maklerzahl ?
Mindestens 3 Vollzeit-Makler. Notwendig, um in einer Stadt genü- gend Bewegung zu erzielen und nicht im eigenen Saft zu ersticken.
Dann wenden wir die Formel
Marktgröße: x * 12 * 5 * 2 an, um die notwendige Größe des abzugrenzenden Immobilienmarktes zu ermitteln.
X = Anzahl der zu beschäftigenden Immobilienmakler
Musterrechnung:
3 Makler, X = 3
3 * 12 * 5 * 2 = 360
Um 3 Vollzeitmakler zu beschäftigen, die (für den Unternehmer wie für sich selbst) Geld verdienen ist ein Immobilienmarkt notwendig, auf dem 360 Häuser p.a. verkauft werden.
...abzüglich anfallender Verkäufe von Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Baugrundstücken; seien wir großzügig:ein abzugrenzender (Immobilien-)Markt mit jährlich 300 verkauften eigengenutzten Häusern.
Bei einer Verkaufsquote von 0,2%, d.h. 2 verkaufte Häuser auf jeweils 1.000 EW - was in vielen deutschen Städten nicht erreicht wird - kommen wir zu folgender Umrechnung:
300 Häuser * VQ 0,2% = 150.000 Einwohner.
Versucht man also eine Markteroberung und hat sich als Mindest- größe für das Maklerbüro drei Immobilienmakler auserkoren, dann fallen pauschal sämtliche Städte mit weniger als 150.000 EW durch den Rost.
... allerdings nicht nur: Abgesehen vom Beispiel Oberhausen dürfte es auch außerhalb von Berlin keinen Immobilienmarkt in Ost- deutschland geben, der 3 Vollzeitmakler ernährt ... starke angestie-
gene Verkäufe von Altbau-MFH betrachte ich als windfall profits.
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