Montag, 11. Februar 2008
Maklerformel: Bürogröße
derherold, 13:08h
Hier ein paar Formeln zur theoretischen Berechnung von Bürogröße und (attraktiver) Marktgröße.
Unter Berücksichtigung will-kür-licher eigener Annahmen. ;-)
Als Maklerzahl berechnen wird die Zahl der Makler, die auf einem bestimmten Markt innerhalb eines Immobilienbüros beschäftigt werden können. Unter Marktgröße ermitteln wir die Größe eines Marktes, der vorhanden sein muß, wenn man eine bestimmte Größe des Maklerbüros anstrebt.
Maklerzahl: H * 0,5 * 0,2 / V
Maklerzahl: Wieviele Makler können in dem Büro beschäftigt werden ?
Erklärung:
H: Die Zahl der (z.B. lt. Grundstücksmarktbericht) verkauften Ein- und Zweifamilienhäuer auf dem abgegrenzten Markt
VOM(VerkaufenOhneMakler)-Korrekturfaktor: Nur die Hälfte der Häuser wird über Makler verkauft; 50% = 0,5
Angestrebter Marktanteil innerhalb der Konkurrenz. Der Marktanteil (innerhalb der Maklerbranche auf dem konkreten Markt) soll optimistisch-gigantische 20% betragen =0,2.
V gibt die Zahl der pro Makler pro Jahr verkauften Häuser an. Wir unterstellen hier den hochprofessionellen Makler. 1 Haus pro Monat. V=12
Musterrechnung:
Stadt Oberhausen 2007, ca 220 verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser
H *0,5 *0,2 / V =
220 * 0,5 *0,2 / 12 = 22 / 12 = <2 Makler
Hübsche Rechnung ? Einwände ?
Einwand I
Nur hochprofessionelle (glückliche ?) Makler (Bauträgervertrieb bleibt außen vor) verkaufen 12 Häuser pro Jahr, der normale (gute !) Makler vllt. 8.
Richtig, aber der normale (gute) Makler erreicht auch keine 20% Marktanteil. ;-)
Einwand II
Was ist mit Eigentumswohnungen und Grundstücken ?
Richtig
Mein zusätzlicher Korrekturfaktor.
a) Um auf *2* Makler zu kommen, benötigt man Provisionen im Gegenwert von 2 verkauften Häusern (24 statt 22/12). Pi * Daumen bedeutet dies zusätzlich den Verkauf von 4 Wohnungen oder 8 Grundstücken.
b) Zuweilen gibt es Gemeinschaftsgeschäfte, besondere Tipp-Prämien, die dazuführen, daß nicht die volle Provision pro Haus eingenommen werden kann.
Unter Berücksichtigung will-kür-licher eigener Annahmen. ;-)
Als Maklerzahl berechnen wird die Zahl der Makler, die auf einem bestimmten Markt innerhalb eines Immobilienbüros beschäftigt werden können. Unter Marktgröße ermitteln wir die Größe eines Marktes, der vorhanden sein muß, wenn man eine bestimmte Größe des Maklerbüros anstrebt.
Maklerzahl: H * 0,5 * 0,2 / V
Maklerzahl: Wieviele Makler können in dem Büro beschäftigt werden ?
Erklärung:
H: Die Zahl der (z.B. lt. Grundstücksmarktbericht) verkauften Ein- und Zweifamilienhäuer auf dem abgegrenzten Markt
VOM(VerkaufenOhneMakler)-Korrekturfaktor: Nur die Hälfte der Häuser wird über Makler verkauft; 50% = 0,5
Angestrebter Marktanteil innerhalb der Konkurrenz. Der Marktanteil (innerhalb der Maklerbranche auf dem konkreten Markt) soll optimistisch-gigantische 20% betragen =0,2.
V gibt die Zahl der pro Makler pro Jahr verkauften Häuser an. Wir unterstellen hier den hochprofessionellen Makler. 1 Haus pro Monat. V=12
Musterrechnung:
Stadt Oberhausen 2007, ca 220 verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser
H *0,5 *0,2 / V =
220 * 0,5 *0,2 / 12 = 22 / 12 = <2 Makler
Hübsche Rechnung ? Einwände ?
Einwand I
Nur hochprofessionelle (glückliche ?) Makler (Bauträgervertrieb bleibt außen vor) verkaufen 12 Häuser pro Jahr, der normale (gute !) Makler vllt. 8.
Richtig, aber der normale (gute) Makler erreicht auch keine 20% Marktanteil. ;-)
Einwand II
Was ist mit Eigentumswohnungen und Grundstücken ?
Richtig
Mein zusätzlicher Korrekturfaktor.
a) Um auf *2* Makler zu kommen, benötigt man Provisionen im Gegenwert von 2 verkauften Häusern (24 statt 22/12). Pi * Daumen bedeutet dies zusätzlich den Verkauf von 4 Wohnungen oder 8 Grundstücken.
b) Zuweilen gibt es Gemeinschaftsgeschäfte, besondere Tipp-Prämien, die dazuführen, daß nicht die volle Provision pro Haus eingenommen werden kann.
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galland,
Montag, 11. Februar 2008, 18:32
Sind rd. 220 Häuser innerhalb eines Jahres für eine Stadt mit 200.000Einwohnern (?) nicht ein bißchen wenig ?
Und außerdem gibt es ja auch noch MFH und WGH zu verkaufen. ;)
Und außerdem gibt es ja auch noch MFH und WGH zu verkaufen. ;)
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derherold,
Montag, 11. Februar 2008, 23:04
Richtig, Oberhausen ist eher beispielhaft für schwache Wirtschaftsdaten ... und auch geringem Wohnimmobilienumsatz.
Ein paar Vergleiche:
Dinslaken: halb so groß, ebenfalls rd 200 EFH/ZFH p.a.
Leipzig: gleiche Anzahl verkaufter Häuser, 500.000 EW
Jena, Weimar, Gera: ZUSAMMEN rd 200 EFH/ZFH und ZUSAMMEN rd. 300.000 EW
Ein paar Vergleiche:
Dinslaken: halb so groß, ebenfalls rd 200 EFH/ZFH p.a.
Leipzig: gleiche Anzahl verkaufter Häuser, 500.000 EW
Jena, Weimar, Gera: ZUSAMMEN rd 200 EFH/ZFH und ZUSAMMEN rd. 300.000 EW
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galland,
Dienstag, 12. Februar 2008, 13:00
Wir können ja nicht allein über den Osten reden. ;)
Außerdem stehn noch Verkäufe von MFH/WGH im Raum. :))
Außerdem stehn noch Verkäufe von MFH/WGH im Raum. :))
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derherold,
Dienstag, 12. Februar 2008, 14:16
Okay, Stadt Essen, ca 700 verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser
H *0,5 *0,2 / V =
700 * 0,5 *0,2 / 12 = 70 / 12 = <6 Makler
6 Makler bei einer Stadt mit rund 600.000 EW.
Mehrfamilien- und Wohn-/Geschäftshäuser ?
Soviele (Einzel-)Makler, die mehr als 2 pro Jahr verkaufen, gibt es nicht.
Na, gut, ich bin großzügig in Oberhausen 3 statt 2 Makler. ;-)
H *0,5 *0,2 / V =
700 * 0,5 *0,2 / 12 = 70 / 12 = <6 Makler
6 Makler bei einer Stadt mit rund 600.000 EW.
Mehrfamilien- und Wohn-/Geschäftshäuser ?
Soviele (Einzel-)Makler, die mehr als 2 pro Jahr verkaufen, gibt es nicht.
Na, gut, ich bin großzügig in Oberhausen 3 statt 2 Makler. ;-)
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galland,
Dienstag, 12. Februar 2008, 21:35
Hast Du eine Faktor für die Zahl von in einem Jahr verkauften Häusern in einer Stadt ?
Bei den o.g. Beispielen kommst Du ja auf ca. 1 verkauftes Haus je 1.000 Einwohner.
Bei den o.g. Beispielen kommst Du ja auf ca. 1 verkauftes Haus je 1.000 Einwohner.
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derherold,
Dienstag, 12. Februar 2008, 23:03
Hausverkaufquote
Abhängig von verschiedenen Faktoren, von denen mE Siedlungscharakter und Kaufkraft die wichtigsten sind.
"Siedlungscharakter": je dichter die Bebauung, je mehr EW in dem abzugrenzenden Markt, je größer die Stadt, desto mehr ETW im Vergleich zu eigengenutzten Häusern.
Kaufkraft: in weniger wohlhabenden Städten schätze ich die jährliche Verkaufsquote auf 1,0-1,2 Häuser je 1000 Einwohner. In Ostdeutschland auf 0,6-0,8.
Das kann sich in wohlhabenderen Städten auf auf bis zu 2,5/1.000EW steigern .
In versch. Landkreisen auch höher. Bei letzteren sind allerdings Verkäufe über Makler meiner Erfahrung nach unterproportional vertreten (weniger als 50%).
Die günstigen Baulandpreise begünstigen überdies a) Zuzug und b) (maklerfernen) Neubau
Abhängig von verschiedenen Faktoren, von denen mE Siedlungscharakter und Kaufkraft die wichtigsten sind.
"Siedlungscharakter": je dichter die Bebauung, je mehr EW in dem abzugrenzenden Markt, je größer die Stadt, desto mehr ETW im Vergleich zu eigengenutzten Häusern.
Kaufkraft: in weniger wohlhabenden Städten schätze ich die jährliche Verkaufsquote auf 1,0-1,2 Häuser je 1000 Einwohner. In Ostdeutschland auf 0,6-0,8.
Das kann sich in wohlhabenderen Städten auf auf bis zu 2,5/1.000EW steigern .
In versch. Landkreisen auch höher. Bei letzteren sind allerdings Verkäufe über Makler meiner Erfahrung nach unterproportional vertreten (weniger als 50%).
Die günstigen Baulandpreise begünstigen überdies a) Zuzug und b) (maklerfernen) Neubau
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