Der Makler

Einfache Frage - schwierige Antwort:

Eigentlich´ machen wir keine Vermietungen. Ausnahmen sind Wünsche von (langfristigeren) Kunden bzw. deren guten Kunden, Baumaßnahmen, die wir (mit) verkauft haben und "ganze" Häuser.

Es ist schon vorgekommen, daß bei einem BV mit 42 Mietwohnungen in Schkopau (b. Leipzig) der Bauträger 3 Wochen vor Übergabe an die Kapitalanleger festgestellt hat, daß 50% der Wohnungen leerstehen...die haben wir zwar nicht alle bis zum Besitzübergang vermieten können aber 4 Wochen später.

Deshalb: 5% des Jahresumsatzes

P.S. Gerade bei Kapitalanlegern darf man diese nicht "im Regen" stehen lassen und "muß" ihnen neben einer Erstvermietung auch zumindest Hilfestellungen für die nächsten fünf Jahre anbieten.

Ist es nicht so, dass Vermietung irgendwie ein lästige, aber doch profitable Geschichte für den Makler ist?

In Österreich sind es ja immerhin ca. 2 - 3 Bruttomonatsmieten jeweils von Mieter und Vermieter, vorausgesetzt man bekommt diese! :-)

Aber irgendwie ist es für die meisten Makler doch auch lästig, weil Vermietungsgeschichten sehr schnelllebig sind, oder?

Vermietungen erfordern doch den gleichen Aufwand wie ein Verkauf.

Die Zahl der besichtigungen ist in der Regel höher, das Ausfüllendes Mietvertrages, die Übergabe der Wohnung - was häufig durch den Makler vorgenommen wird - fällt beim verkauf nicht an. Fotos, Onlineexposes, Besichtigungsdauer sind praktisch identisch.

Da erscheint es als lästig, wenn man beim Verkauf auf das "große Geld" starrt. Man will ja mit dem Verkauf "richtig verdienen ! ;)

Ja das mein ich damit!

Im Grunde ist es aber doch fast ein Irrglaube, da man ja bei der Vermietung vermutlich schneller und öfters eine Provision verdient!

Jein !
Der Aufwand ist derselbe aber die häufig von alten Makler-Hasen geäußerte Meinung, Vermietung und Verkauf seien gleichhäufig, kann ich so nicht bestätigen. Das Problem ist eher, daß das Vermietungsgeschäft nur "nebenher" betrieben wird.

Kalkulieren wir einmal als Courtage 2 Monatssätze von moderaten 400 bis 500 Euro Miete - das sind 800-1.000 Euro Umsatz pro Vermietung. Der (fremdbeschäftigte) Makler behält zwischen 300 und 500 Euro übrig, das Maklerbüro ebenfalls - im Einzelfall viel zu wenig, um es als relevant erscheinen zu lassen.

Anders sieht es aus, wenn das Maklerbüro monatlich 5-10 Vermietungen anpeilt ... dann lohnt sich auch der gesamte Koordinationsaufwand. Die "Einzelvermietung" bringt einmalig zu wenig Geld in die Kasse und konfrontiert den VerkaufsMakler mit (Verwaltungs-)Fachfragen, zuweilen mietrechtlicher Natur, die ihm idR eher unangenehm sind. ;-)

Sollte man allerdings (auch) an Kapitalanleger verkaufen, wird man die Bewirtschaftungs- und (nachhaltigen)Vermietungsaufgaben nicht vernachlässigen können. Hier kann man "oursourcen" und das Externen (Verwaltern) übertragen ... wenn das allerdings nicht funktioniert, hat man als verkaufender Makler die Problem sowieso auf dem Tisch. :-)

Ist es nicht auch ein großes Problem, dass Mietwohnungen oft sehr schnell auch unter der Hand (von Vormieter an Nachmieter) weitergereicht werden?

Das würde ich nicht als "Problem" sehen - wenn ein Vermieter "einfach so", über Zuruf, Vormieter oder bspw. durch Nachbarn seine Wohnung vermieten kann, sollte man sich auch als Makler da nicht unbedingt ´reinhängen.

Wenn man für eine einzelne Wohnung eines einzelnen Eigentümers die normale Akquisebemühungen für den Auftrag hat, kann es sich nicht rechnen.- inbesondere dann nicht, wenn ein Makler aus Innsbruck eine Wohnung in Salzburg anbieten will. ;-)
Vermietungen rentieren sich mE nur dann, wenn es auf einen "zuläuft", man mehrere Wohnungen an einem Standort hat oder als pre- und after-sales-Service.

Nebenbei: In Ostdeutschland hat man eine höhere Fluktuation der Mieter und höhere Leerstandszahlen - ein gigantischer Aufwand für einen Verwalter, wenn der für 10-15 Euro pro Wohnung pro Monat Verwaltergebühr auch noch nebenbei eine Wohnung vermieten soll. Selbstmord.

Man muß zugeben, daß für alle ordentlichen Makler Vermietungen nur ein lästiges Zubrot sind.

Es ist doch kein Zufall, daß Vermietungen zu einem großen teil von Nebenbeimaklern, Scheinselbständigen, Hausfrauen übernommen werden. Alle, die für die rictige Laufbahn als Imobilienmakler nicht gut genug sind. Die Restesammler.

Ist vielleicht ein e-t-w-a-s hartes Urteil ...

...aber in der Tat wird *Vermietung* häufig nebenbei betrieben und insbesondere von Immobilenmaklern angeboten, die erhebliche Schwierigkeiten haben, Verkaufsaufträge zu erhalten.

"Nicht gut genug" lassen wir einmal weg ... aber, so wie häufig *Verwaltung*, etwas, das man tut, weil die Hauptbeschäftigung nicht genügend einbringt.

Ich kann mich an einen Verwalter aus Dresden erinnern, der auf die Idee kam, die Vemietung von Selbstständigen quasi auf Stundenlohnbasis, d.h. nach stündlichem Aufwand zu vergüten -obwohl ich ihm davon abgeraten hatte. Ein Fiasko !
Lt. Verwaltervertrag mußte er für Eigentümer die (Neu-)Vermietung ohne gesonderte Vergütung übernehmen. Er wollte Geld sparen und sein eigenes (wenig geeignetes) Personal nicht belasten .. die Abrechnung war verheerend. Durchschnittlich zahlte er pro Vermietung zwischen 150 und 200 Euro ... die er aus eigenem Haushalt bestreiten mußte, d.h. in etwa das, was er (abzüglich EDV-Kosten) in (mehr als) einem Jahr an Verwaltervergütung einnahm. Hossa !

- inbesondere dann nicht, wenn ein Makler aus Innsbruck eine Wohnung in Salzburg anbieten will. ;-)

Das ist doch bei einem Verkauf auch nicht sinnvoll, wenn es zu weit weg ist! Im Grunde kann man sich um Immobilien, die weiter weg als 30 - 40 km sind, ohnehin nicht richtig kümmern! Oder seht ihr das anders? In Deutschland triftt die Entfernung vielleicht ja noch auf ein anderes Verständnis wie bei uns in Österreich! :-)

Klar, Österreich ist tiefste Provinz, praktisch schon Balkan, da muß man lange fahren, um auf Zivilisation zu stoßen. ;-)

Meine Meinung:
Natürlich kann es Einzelfälle geben, wo man außerhalb liegende Immobilien vermarktet, ansonsten: max. 15km.

Und wenn man nicht nicht der *local hero* ist, der ein gesamtes Dorf immobilientechnisch beherrscht, sondern normale Wettbewerbsverhältnisse unterstellt, lohnt sich eine Büroeröffnung mE nur bei Städten (Kreisen) von mind. 70.000 Einwohnern.

15 km ist vielleicht ein bißchen zu einschränkend. Zumal es ja auch Vororte oder nachbarstädte gibt, die man bedienen kann.

Aber es stimmt schon. Ab einer gewissen Entfernung ist der Aufwand zu groß und irgendwann weiß man auch nciht mehr, was sich hinsichtlich der Wohngegend abspielt.

Logisch, manchmal liegen kleinere Ortschaften am Rande einer (größeren) Stadt und da ist es kein Kompetenz(!)-Problem, dort als Makler aufzutreten.

Natürlich gibt es auch genügend Beispiele, wo noch Nachbarstädte "bedient" werden können: Duisburg/Oberhausen, Oberhausen/Dinslaken, Oberhausen/Bottrop, Chemnitz(Leipzig, Dresden)/Landkreis, Halle/Merseburg, etc.

... aber je weiter man "rausgeht", desto "fremder" und desto teurer (für den Makler).

Klar, Österreich ist tiefste Provinz, praktisch schon Balkan, da muß man lange fahren, um auf Zivilisation zu stoßen. ;-)

Das habe ich mal überhört! :-)

Ne, ich mein, in Österreich ist eine Entfernung von 200 km für viele schon groß, wohin in Deutschland, diese Entfernungen ja noch eher als normal empfunden werden! Siehe auch Reisetourismus! Obwohl das wahrscheinlich auch gegen früher nicht mehr in dieser Größenordnung ist!

Aber es stimmt, alles was 15 - 20 km weit weg ist, wird von der Betreuung her schwierig. Erstens kostet es Zeit und Geld und zweitens kennt man sich auf diesem Markt vermutlich auch nicht mehr so gut aus! (bezüglich Preise).

Das mit ab 70.000 Einwohner Städte wird in Österreich dann wohl zum Problem! :-)