Der Makler

... was sie reden.

http://www.wz-newsline.de/index.php?redid=835000

Wie wollen Immobilienmakler ... auch ein "Verbund" ... für "möglichst aussagefähige Objektunterlagen" sorgen ?

Die mangelnde Transparenz beruht in der Masse auf Unsicherheiten bei den potentiellen Käu... äh... Ersteigerern und auf der Schwierigkeit, vor dem Termin eine (vor allem. Innen-)Besichtigung vornehmen zu können.

Die für die Versteigerung zu erstellenden Gutachten bieten mehr an Informationen, als sonstigen "Objektunterlagen" zur Verfügung stehen.

Meine lieben Herren und Damen Journalisten, da fehlen ein paar Informationen, damit der Artikel Sinn ergibt ?

Etwas Besinnliches zum 2. Advent.

Zwar sind Fotos, die Immobili- enmakler schießen, in Exposées verwenden oder in Online-Portalen veröffentlichen, nicht wirklich heiß ... aber man könnte meinen, die Diskussion um sie sei es - zumindest wenn man div. Anbieter von Foto- und Film- dienstleistungen hört oder liest, die gleichsam, wenn nicht den Untergang des Abendlandes, so doch zumindest den der zeitgenössischen Werbekunst beschwören.

Mehr Bilder, bessere Fotos, ja Videos. Einrichtungsplaner ! Und 3D-Animationen !
Den kostenlosen Hinweis, doch möglichst detaillierte Aufnahmen (für ein Exposé) zu verwenden, konterte anderswo ein Kollege mit der Aussage, daß ein Kunde, der auf einem Foto bestimmte Details erkenne, die ihn abschrecken, wahrscheinlich gar keinen Kontakt mehr mit einem Makler aufnähme.

Das trifft des Pudels Kern. Oder, um es mit Bernd Darnell zu sagen: Das ist der WAHRHEIT !

Wohlmeinende sagen, die bessere Bildqualität helfe Interessenten dabei, von vornherein schärfer abzugrenzen, welche Angebote tatsächlich in Frage kommen; man vermeide, Besichtigungs- touren durchzuführen, in denen "zehn" Immobilien gezeigt werden.... was angeblich an der Tagesordnung sei.

Jemand, der eine "Tour" mit Interessenten macht, auf der er zehn Immobilien präsentiert, ist ein Dilettant. Der Makler in dem ange- gebenen Beispiel hätte nicht nur keine Ahnung, was der Kunde überhaupt will, sondern auch keine "Verkaufstaktik".

Eben weil den Interessenten u.a. die Badfliesen nicht gefallen könnten, wird die Zahl der abgebildeten Details in der Praxis begrenzt. ;-)

Nun gehört es ja zum kleinen Werbe-Einmaleins des (angehenden) Immobilienmaklers, sich schöne Überschriften, headlines für seine (Zeitungs-)Annoncen auszudenken.


Kreativ, möglichst eine USP ("das gibt es nur einmal") andeutend, soll die kostbare Aufmerksamkeit des Suchinteressenten angelockt werden und ich kann versichern, daß ich mir x-mal bei Fortbildungssemi- naren gegenüber unseren Maklern mit der Beschreibung von A I D A einen trockenen Mund geredet habe.

Aber Bekanntheit und das Alleinstellungsmerkmal sind zuweilen auch wertmindernd. Ich will jetzt nicht auf ein Wohn- und Geschäfts- haus in Halle ad Saale zu sprechen kommen, wo wertvernichtende Eigentümer die Fassade haben *lila* anstreichen lassen.

In Nürnberg hat ein Immobilienmakler Probleme ein Haus zu vermitteln, das durch seine Anmutung Kaufinteressenten eher abschreckt:

Die verstorbenen Eigentümer des (zur Zwangsversteigerung anstehenden ?) Hauses hatten "... okkulte Gegenstände zusam- mengetragen und ihr Reihenhaus mit Kruzifixen und hohen Zäunen vor Neugierigen abgeschirmt....Von schwarzen Messen war die Rede, von Ritualmorden und Särgen, die sich im Keller stapeln sollen – und von einer Briefträgerin, die im Haus verschwunden sei. ...Dass die Bewohner als kontaktscheu galten, Stacheldraht um ihr Anwesen ausrollten und Glasscherben am Zugang verteilten, heizte die Gerüchteküche an ..."

Offenbar reizt dies auch in einer auf Individualisierung setzenden Gesellschaft nicht zum Erwerb, sodaß die Preisvorstellungen her- abgesetzt werden müssen: " ... 193 000 Euro wollte er bisher für das Haus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche, für 165 000 Euro ist es nun zu haben – inklusive 500 Quadratmeter großem Grundstück. Eigentlich eine Perle in zentraler Lage...."

Nun mal ran an den Speck, liebe Nürnberger. Zu dem Preis müßte es doch zu kaufen sein. Wer will, kann ja beim örtlichen Exorzisten Pfarrer anfragen, ob er segensreich wirken kann. Für Agnostiker, Naturwissenschaftler und ungläubige Wähler der Linkspartei kann Okkultes doch nicht wirklich abschreckend sein.

Und wenn alle Stricke reißen, kann man ja immer noch zu einem space clearing (nach Feng-shui) greifen. So versichert eine An- bieterin: "Schlecht verkäufliche Immobilien finden nach einem Space Clearing schnell einen Käufer. .."

Na, dann gibt es wirklich keine Ausrede mehr.

Sales Technique #6 - Upsell
She sells the customer on a relatively cheap service, a lapdance, but then markets her other services to them. She tries to get them to the “champagne room” and sell an upgraded service, which is where the money is at. However, without the first sale, she would never get the larger sale. Customer acquisition is tough. Once she does it, she needs to get as much business as she can.

Folgegeschäfte. Und die Steigerung der Kundenzufriedenheit bei "kleineren Geschäften" wie Vermietung oder Bauvoranfrage, um dann den größeren Auftrag (Hausverkauf) zu erhalten.

Sales Technique #7 - Closing Techniques
She will use a variety of closing techniques to get you to buy her services. There are a variety of closing techniques, but two popular ones used by strippers are the compliment close (usually flirting with you) and companion close (getting your buddies to push you into closing the deal).

Abschlußtechniken. Natürlich wichtig.

Sales Technique #8 - Target your audience
Strippers market to individuals that are interested in her service. First, she works in a strip club where guys go specifically for her service, that is obvious. But she also knows which guys to go after within a group or which groups will likely spend the most money. Spending time with cheap-asses only wanting to pay a dollar for a dance will not be a wise use of he precious time.

Pareto-Optimum. Eine besser Kundenanalyse hilft dabei herauszufinden, mit welchen Interessenten wir wirklich in absehbarer Zeit Geld verdienen.

Sales Technique #9 - Persistence
Even though the audience is qualified, she knows she will get rejections. Even so, she will go up to every guy and ask if they need a lap dance. She also knows that the more guys she asks, the more yes’s she will get.

Keine Angst vor dem Nein. Ablehnung ist im Verkauf normal. Letztendlich liegen wir beim "Gesetz der großen Zahl". ;-)

Sales Technique #10 - Branding
I don’t know any strippers that are named Ethel, Mildred or Agnus. Instead, you will get the pleasure to do business with Cookie, Destiny, Candy, or Raven.

Das betrifft den Firmennamen (bitte nicht Mildred oder irgendetwas mit Immo) und das Produkt. "Townhouses" klingt attraktiver als "Einfamilienhäuser in der Innenstadt". Auch in der sozial. DDR waren die Straßen der besseren Wohnviertel nicht nach Kosmonauten oder Schlachthofstraße genannt, sondern nach Künstlern oder Bäumen.

Hier der Original-Artikel vom wisecamel

Beim nächsten Mal gibt es die 10 Gebote der Mafia

Was kann ein Immobilienmakler von Marketing vom ältesten Gewerbe der Welt lernen ?

Nun, das ist vllt. ein bißchen zu unseriös, worauf wir ja schon hingewiesen hatten. Aber als nackte Tatsachen beschreibt der marketing-blog.biz Verkaufstechniken, die man von Strippern lernen könne.

Wir passen es an die Immobilienvermittlung an:

Sales Technique #1 - Give them something for nothing
One of the first things a stripper will do is come up to you and flirt with you. She will likely sit on your lap or do something to raise your excitement level. For this, you have to do nothing. But you do get a sample of the service and if it is a good one, your chances of buying the service increases. This also applies to the dances they do on the stage.

Die kostenlosen Leistungen vor dem Vertragsabschluß sind bei uns eher dünn gesät. Durch Online-Marktberichte und downloadbare -Formulare ist zwar ein erster Schritt aber daran müssen wir noch arbeiten.

Sales Technique #2 - Understand your customers
Strippers get to know their customers by asking questions. This allows them to develop a rapport and tailor the sales pitch…

Fragetechnik, immer wieder der Einsatz von Fragetechnik und Kundenanalyse !!!

Sales Technique #3 - Tailor the Sales Pitch
Strippers will try different sales pitches to different people based on what she thinks they like. “I like to get dirty” or “Have you seen my great ass?” or “My tits are real”. Each pitch may be the one thing that converts the potential customer into a buyer. And she revises her pitch based on experience.

"Herr Kunde, Sie sagten doch, daß Sie alte Bäume lieben ... sehen Sie hier die alten Buchen im Garten ?"

Sales Technique #4 - Make sure you are selling a great product/service. She knows she has to have a great product. If she put on 30 pounds or hadn’t showered for the past 4 days, she would likely not get as many customers. Regardless of how great of a salesperson you are, you can’t do much with a crappy product/service.

Kommentarlos.

Sales Technique #5 - Provide Good Customer Service
She will make sure you are happy on your first dance or she won’t get repeat business or won’t be able to do what she ultimately set out to do…Upsell.

Etwas, was unsere Kunden immer wieder bemängeln. Zu geringe Dienstleistungsqualität. Dabei ist die herzustellen gar nicht so teuer. Mehr Fotos, mehr Hinweise und Ratschläge, häufiger ansprechbar sein ... after-sales-service,der bei vielen vollständig fehlt ...

Achtung... damit hier nicht so eine Bleiwüste entsteht, gibt es den zweiten Teil am Montag. :-)

Unser US-Kollege hätte sich schon ein bißchen mehr Mühe geben können, wenn er seine "secrets" schon per Video anpreisen will.

Aber ... er hat Recht.
Die meisten Immobilienmakler präsentieren sich selbst auf Ihrer HP, in Werbeschreiben oder sonstigem -material. Wir reden von uns sebst ... was den Kunden herzlich wenig interessiert.

Wir sollten häufiger davon reden, wie Kunden händchenhaltend von der Besichtigung kommen und wie sich freuen, (bei uns) gekauft zu haben.

Hatte ich diese Seite bisher nicht auf meinem Radar oder ist sie tatsächlich neu ? Ein Portal für die VOM´s-Kunden (Verkaufen ohne Makler:
http://www.ohne-makler.de/web/

Aber da gibt es noch mehr. Schade zum Beispiel, daß xxx.com bereits vergeben, nämlich an:
http://www.ohne-makler.com/suchen-regionwaehlen.php

Oder wie wäre es damit ?
http://www.immobilien-ohne-makler.de/

Oder:
http://www.immobilienverkauf-ohne-makler.de/

Vielleicht nur für Ferienwohnungen:
http://www.ohnemakler.de/Ferienobjekte.html

Interessant jenes Angebot. Da wird das kostenfreie Angebot für Private gepriesen.
http://www.privatimmo.fairhaus.de/
Nicht nur, daß man dann doch einen Maklervertrag abschließen könne, Interessenten sollen bei diesem Finanzmakler(?) auf ihre Bo- nität geprüft werden, bevor sie mit dem privaten Verkäufer in Kon- takt treten. Wie das in der Praxis funktionieren soll, ist mir schleier- haft. Aber natürlich wünsche ich den seriösen Kollegen viel Glück...

Wir hatten über unsere Reaktivierung berichtet.
Nunmehr ist über unsere Erfolge - und Hindernisse zu schreiben.

Der Erfolg war durchschlagend.
Ca. 3 Wochen hatten wir die Häuser vom Markt genommen und dann neu angeboten: über den üblichen Vermarktungsmix aus Verkaufsschild, Anzeigen im örtlichen Wochenanzeiger(!) und durch Besichtigung aus der Interessentenkartei.

Binnen sechs Wochen waren 2 der unverkäuflichen Häuser be- urkundet und ein weiteres reserviert. Schon die Notartermine hatten sich als merkwürdig herausgestellt, weil Vertreter der Verkäuferin auf einmal hyperaktiv wurden: Nachdem zunächst in Sachen Baubeschreibung und Zeichnungen 14 Tage lange gemauert wurde, zeigte man sich nun sehr generös und bot den Interessenten (noch während des Notartermins !) kostenlose Kleinreparaturen, die diese gar nicht gefordert ! Ein einmaliger Vorgang.

Daß Angestellte eines Unternehmens, daß Externe mit dem Verkauf betraut, wie kleine Kinder reagieren, Unterlagen nur schwer "herausrücken" und auf einmal mächtig Verkaufswirbel erzeugen, ist nicht neu.

Hier war es (für uns) eine Katastrophe, weil vor unserer Nase die dritte Doppelhaushälfte an einen "eigenen" Kunden veräußert wur- de. "Schadenersatz", Kompensation gab es für uns nicht - das war nicht schriftlich fixiert. Gründe für dieses ungebührliche Verhalten lagen auch nicht in einem Fehlverhalten unsererseits, sondern waren beim Verkäufer zu suchen, wo offenbar firmenintern gemobbt wurde.

Moral von der Geschicht: Vorsicht und Flexibilität sind geboten, wenn irgendjemand im Haus des Verkäufers noch mit-verkaufen will. Dort ist der externe Vermittler latent link-gefährdet.

Kunden, die noch nie eine Immo- bilie erworben haben, tun sich naturgemäß etwas schwerer, zu der Überzeugung zu gelangen, die richige Entscheidung zu treffen.

Wir haben eine kleine Liste mit Hilfestellungen, wie solche "Erst- käufer" vorgehen sollten, um die bestmögliche Entscheidung zu treffen:

Das ist gut
Suche im Internet nach Informationen. Dazu gehören nicht nur die verschiedenen Immobilienportale, wo man sich angebotene Immo- bilien ansehen und vergleichen kann. Dazu gehören auch kompe- tente Webites mit Marktinformationen und Hinweisen zum Erwerb einer Immobilie.

Das ist gut
Finanzierungsmöglichkeiten überprüfen. Sprechen Sie mit einem Berater einer Bank oder einer Sparkasse, welchen finanziellen Spielraum Sie haben. Nichts ist enttäuschender, als eine endgültige Absage von einem Kreditinstitut zu bekommen oder sich kurzfristig über den Ablauf solcher Finanzierungen informieren muß.

Das ist gut
Kaufen für jetzt. Ihr erste Wohnung wird nicht unbedingt die letzte Immobilie sein, die Sie erwerben. Finden Sie also heraus, was heute zu Ihnen und Ihrer Lebensführung paßt. Es gibt verschiedene Anlässe, Umstände und Veränderungen, die nicht alle vorherge- sehen werden können. Planen Sie nicht Ihr Haus, indem Sie in 10 Jahren wohnen wollen, sondern denken Sie an eine Immobilie, in der Sie in den nächsten 3,4 Jahren leben wollen.

Das ist gut
Abgleich von Wünschen und Möglichkeiten. Versuchen Sie ein realistisches Bild von Ihren Wünschen - und Ihnen Finanzierungs- möglichkeiten zu bekommen. Es wäre nicht clever, auf einen Kauf zu verzichten, weil Sie an Ihr Traumhaus denken, daß finanziell erst in 10 Jahren aktuell wird.

Das ist nicht gut
Aufschieben der Kaufentscheidung. Paßt eine Wohnung zu Ihren Wünschen und zu Ihren Finanzen, dann kaufen Sie sie. Wenn Sie zögern und ein Anderer ist schneller, ärgern Sie sich und Sie müssen mit dem Zweitbesten vorlieb nehmen.

Das ist nicht gut
Unmöglicher Vergleich von Immobilien. Denken Sie immer daran, daß jedes Haus, jede Wohnung anders ist. Ein günstigerer Preis bei einer Immobilie kann aus anderen Mängeln entstehen, die Sie auch nicht anhand einer Online-Anzeige oder einem Exposé entnehmen können.

Das ist nicht gut
Überspannen des Finanzrahmens. Was nützt Ihnen eine vermeint- liche tollere Wohnung, wenn der Lebenstil, den Sie dort leben wollten, nun nicht mehr finanzierbar ist ? Kakulieren Sie beherzt - aber vorsichtig !

Das ist nicht gut
Falsche Erwartungen. Verlangen Sie nicht von Anderen, was diese nicht leisten können. Baufachleute haben kein Gespür für Marktlage, Immobilienmakler sind (idR) keine Bauingenieure und Verwandte wollen nicht immer Ihr Bestes. ;-)

Das ist nicht gut
Kaufreue. Konzentieren Sie sich auf Ihr Haus, Ihre Immobilie und was für Sie, Ihre Familie(?), Ihren Lebensstil beduetet: Das Gras auf des Nachbarn Weide ist immer grüner. :-)

Das ist nicht gut
Preisoptimierung. Es gibt keinen "optimalen Zeitpunkt" für den Erwerb einer Immobilie...und keinen "besten Preis". Es gibt nur gute Preise für eine Wohnung, die (jetzt) zu Ihnen paßt. Wer zu smart, zu sehr daytrader sein will, verliert. ... mit Sicherheit die Miete, die er nicht in sein Vermögen investiert, sodern seinem Vermieter gibt.