Der Makler

Es ist zwar reichlich früh, nach dem gestrigen *Katie Price-Post* (den ich in Bälde auch wieder löschen werde), schon wieder boulevardesk zu werden aber es gibt einen Stadtführer der anderen Art

Manchmal hilft der satirische Blick von außen und deshalb verweise ich auf einen us-amerikanischer Blogger, der Deutsche (Städte) besucht, -obachtet und -schrieben hat.

Hier ist Köln... und endlich spricht es jemand aus

... eigentlich ein *stuffwhitepoeplelike* über uns.

Es gibt ein Phänomen, daß manch fleißigen Rechner irritiert:
Wenn jemand mit einem ausreichenden (Bar-)Vermögen eine Immobilie für eigene Wohnzwecke aufnimmt, warum setzt er dann dennoch Fremdkapital ein ? Warum nimmt er einen Kredit auf, wo doch der Zins für dieses Darlehen höher ist als der Habenzins des eigenen Barvermögens ?

The answer my friend is blowin´in the wind und könnte nur nur ein Psychologen erschöpfend beantwortet werden:

Häufig wird bei der Entscheidung "Eigen- oder Fremdfinanzierung" nicht nur auf die Zinsdifferenz zwischen Haben- und Sollzins abgestellt, sondern zusätzlichen mit einem nur psycholog. zu erklärenden "Opportunitätszins" kalkuliert: Die Sicherheit des frei verfügbaren Barvermögens wird höher eingeschätzt als die o.g. Zinsdifferenz. Man "zahlt ganz locker ab" und wenn es mit der Rückzahlung hapert, kann man immer noch das eigene (Bar-)Vermögen einsetzen.

Anders ist es bei Erwerbern, die eine Immobilie als Anleger erwerben: Hier kommen noch steuerliche Aspekte hinzu wie Verluste auf Vermietung und Verpachtung. Zahlreiche Erwerber haben steuerbegünstigete (Abschreibung-)Immobilien erworben, um Brutto in Netto zu verwandeln. Wäre davon ein Teil als Eigenkapital eingesetzt worden, hätte das (Un-)Wort "Unterdeckung" einen weniger unangenehmen Klang bekommen.

Anders formuliert: Liquiditäts-/Sicherheits"neigung" und der Steuerspartrieb - einst als der zweitstärkste des Menschen beschrieben ;-) - beeinflussen Renditeüberlegungen

Sind Zahlen des Immobilienmarktes von New York für den Makler in Duisburg, Lüdenscheid oder Gera relevant ?

Nö, aber solange nichts Vergleichbares in Deutschland vorliegt man kann sich die Entwicklung der Maklerunternehmen ansehen und mitreden, wenn es um Sieges- oder Tatarenmeldungen geht.

The Real Deal hat einen Bericht über die (haupsächlich Personal-)Entwicklung der größeren New Yorker Maklerbüros veröffentlicht.


Schlechte Nachricht: Die meisten Firmen haben die Zahl ihrer Immobilienmakler (und sicherlich auch des backoffice) verringert; die gute(n) Nachricht(en): einige wachsen (durch woanders Frei- gesetzte) und der Abbau liegt weit unter Befürchtungen von ./. 20%.

"This isn't an environment in which you can afford to spend money on people who aren't making you money...I'm pickier about who I put in my seats," so Peters von Warburg Realty, wo zwischen April 2008 und April 2009 die Zahl der Makler um 16% abnahm.

Weitere von The Real Deal gelieferte Zahlen: Elliman hat aktuell 1,513 agents (+3.3% im Vergleich zu April 2008). Corcoran ver- zeichnet ein Minus von 6,4%, die meisten wohl bei Unternehmens- bereich *Development*, Corcoran Sunshine, angesiedelt. Dabei gilt wohl Vermietung ist das neue black, denn "Elliman's growth ... can be attributed in part to its recruiting of 50 to 75 new agents for the new rental department the firm started in January. Das ist bei Corcoran wohl kaum möglich, da die Schwesterfirma Citi Habitats besondere Stärken bei Vermietungen hat. Die wiederum haben 719 Makler: "Citi Habitats saw a 12 percent decrease in number of agents from last year, when it had 816."

Zwar spricht Gary Malin (Citi Habitats) vom "Ausdünnen", verzeich- net aber Zugänge von anderen Maklern und Geschäften, die auf- grund von Trainings noch nicht alle "offiziell" in die Personalstatistik Eingang gefunden hätten.

"Other firms whose work forces dropped between April 2008 and April 2009:
Bellmarc Realty, achtgrößtes Maklerbüro (nach der Zahl der Makler) mit ./. 3,3%; Warburg Realty (12.) "from 175 agents to 147" und Nr. 14, Fenwick Keats Goodstein, mit ./. 15%

Positive Personalentwicklung:
Sotheby's International Realty, +18,4%, statt zwölft-, nun elfgrößtes Maklerbüro in New York. Halstead (4.) mit einem Plus von 1,9%; Brown Harris Stevens (5.), +12%. Charles Rutenberg Realty, ein Büro das relativ neu am New Yorker Immobilienmarkt ist, hat mit einer expansiven Provisoinsregelung Platz 10 erreicht, mit sagenhaften +36,5% Maklerwachstum.

Coldwell Banker Hunt Kennedy = +9%, was in der Unterneh- mensführung auf einen besonders guten Zugang zu ausländischen Kunden zurückgeführt wird.

... heißt siegen lernen etwas über den Immobilienmarkt lernen ... zumindest über den in der Steiermark.

Die österreichische *Kleine Zeitung* hat unseren steirischen Kolle- gen Gollenz befragt und der kommt zu folgender Aussage:

"Die Nachfrage nach Mieten ist bei weitem höher als das Angebot. Das bringen schon allein die Unis und Fachhochschulen mit sich, deren Studenten ständig auf Wohnungssuche sind. Bei Firmen wie Magna sind die meisten ohnehin wohnversorgt. In Graz brin- gen die Universitäten dem Mietenmarkt sicher am meisten. "

Wie wir in einem anderen Artikel sagten: Lage (Attraktivit der Wohn- lage), Lage (Kaufkraft), Lage (Wanderungsbewegung).

Quelle

Neue Daten und eine Beschäftigung ihrer Rezeption:
http://noreikat-immobilien.com/blog/

Hier zum der Link zum Downloaden der S&P/Case Shiller Home Prive Values Indices.

Ich darf empfehlen, sich jeweils die die Entwicklung der Zahlen von Dezember zu Januar anzusehen: Auch in den Boomjahren waren beim Jahreswechsel nur geringe Preisanstiege zu verzeichnen oder gar Preisverluste.

Vielleicht würde es ja zunächst ausreichen, etwas weniger starken Kamillentee zu trinken:

http://noreikat-immobilien.com/cgi-bin/weblog_basic/index.php?p=79

... meint zumindest Merkur-Online.

Es werden hohe Preise am Beispiel von Leipzig beklagt. "Der Kauf- preis für die Wohnung beträgt oft mehr als das 30-Fache der Jah- resnettokaltmiete" ist durchaus nicht unüblich für komplett sanierten und modernisierten Wohnraum und mangelnde Wertsteigerungen sind angesichts vorhandener Steuervorteile jeweils konkret zu be- trachten.
.
"Anlegeranwälte wie Reiner Fuellmich sprechen von „der Rück- kehr der Immobilienabzocker“. Das ist nicht der derzeitigen Kon- junktur zu verdanken - die sind schon da, seit verstärkt Denkmal- schutz-Immobilien ausgewiesen werden. Insofern ist die öffentliche Hand an derartigen Angeboten nicht ganz unbeteiligt. ;-)

Der Aussage "Doch die Rechnung geht nur auf, wenn Anleger genau prüfen, ob Lage, Kauf- und Mietpreis des Objekts stimmen." kann man allerdings uneingeschränkt zustimmen.

So, wie es die Süddeutsche geschrieben hat, ist es ja nun auch nicht: Es ist eine andere Kundengruppe, die angesprochen wird.

Nach der Entscheidung, eine - vielleicht ererbte - Wohnung zu vermieten und nicht zu verkaufen, werden sog. Eigennutzer nur selten als Erwerber in Frage kommen. Kauf bricht Miete nicht nur wenige sind heute bereit, das Risiko (und den nicht nur zeitlichen Aufwand) einer Klage auf Eigenbedarf auf sich zu nehmen.

Wird ein Immobilienmakler das von Anfang an deutlich machen ? Selbstverständlich, denn das sind Gründe, die er nicht im Rahmen einer klugen Einwandbehandlung ausräumen kann. ;-)

Wir haben auch Fälle erlebt, wo in Zweifamilienhäusern, in deren eine leere Wohnung die Erwerber einziehen wollten, der Mieter der zweiten einfach so ausgezogen ist - ohne Streit, lange Verhand- lungen oder Auszugsprämie ... damit kann man aber nicht rechnen.

"Staatliche Investitionstätigkeit belebt die Bauwirtschaft"

Eine solche Überschrift könnte man sich ohne Schwierigkeiten angesichts div. Konjunkturpakete vorstellen- auch in Österreich

Aber wie ist es, wenn man diesem Beitrag Recht geben muß ?.

Nehmen wir doch einmal an, daß für diesen Autobahnbau Bautä- tigkeit keine keynesianisch analysierten unausgelasteten Produk- tionskapazitäten (mehr) bestehen, bzw. diese sehr schnell ausge- lastet sind.

Einst wurde in führenden Nachrichten-Magazinen über die Steu- erausfälle durch steuerbegünstigte Ostimmobilien krakeelt, ohne die Beschäftigungseffekte zu würdigen ... vorgestern wurden (Bau-)Investitionen der "öffentlichen Hand" unterlassen, gestern die Eigenheimzulage gestrichen.

"Stetig und nachhaltig" geht anders. Jetzt die dicke Kohle ´raus- zuholen und über den Anstieg von (Bau-)Preisen die private Nach- frage abzuwürgen, ist nicht unbedingt der Wahrheit letzter Schluß, zumal man Zweifel haben kann, ob die großen Summen überhaupt (planungstechnisch) in so kurzer Zeit abfließen (können). ;-)

Unsere Idee: Aufbau West
Steuervorteile und Zuschüsse für die Schaffung modernisierter Wohnungen in ausgewählten Gebieten - damit Eigentümer einen Sinn darin sehen, in Immobilien in "sozial schwachen Stadtteilen" zu investieren.

Ein interessanter Artikel in der FAZ über Gewerbemakler.

Da hatten Kollegen von der anderen Seite auf uns herabgeblickt, weil sie Festangestellte waren, (anders als bei uns) weniger ab- hängig von einzelnen Abschlüssen, besser (ausge)bildet und ir- gendwie kollegialer.

Sicherlich ... und die Entwicklung der letzten Jahre mit steigenden Umsätzen, hat das Leben für Gewerbemakler sicherlich auch nicht schwieriger gemacht. ;-)

Nur sieht es jetzt ein wenig anders aus.

Was ist das A&O bei wirtschaftlicher Stagnation oder gar Rezes- sion des Geschäfts ?
Cost cutting

"Restrukturierungen und Kostensenkungen stehen dabei an erster Stelle. Einzelne Gesellschaften haben sich schon von einer grös- seren Anzahl an Mitarbeitern getrennt. ... Kräftige Einschnitte nahm beispielsweise die amerikanische Maklergesellschaft JLL vor...und verringerte die Mitarbeiterzahl um 20 Prozent von 700 auf weniger als 600. ...

Seit dem vergangenen Oktober hat sich auch die deutsche Niederlassung von CB Richard Ellis (CBRE) von einigen Mitarbeitern getrennt. Nach Angaben von Deutschland-Chef Martin Drummer ist die Mitarbeiterzahl von 275 auf rund 240 verringert worden. "

Und so greifen auch die Großen zu Rezepten, die nicht ganz unbe- kannt sind: Neben Personalabbau auch die gute alte Immobilien- verwaltung.

"Dagegen hat die deutsche Niederlassung von Cushman & Wake- field (C&W) das Geschäft mit der Immobilienverwaltung (Property Management) zuletzt deutlich aufgestockt."

Unsere Branche der Immobilienmakler ist geprägt vom Multifunk- tionsmakler, der auch Miet- und Eigentumsverwaltung übernimmt. Nicht nur auch: Die stetigen Einnahmen aus der Verwaltervergü- tungen sollen ihm das wirtschaftliche Überleben sichern und in den 80-igern, als eine Hochzinsphase Bau und Verkauf von Immobilien erlahmte, haben etliche Selbständige nur den Bankrott vermieden, daß sie 100 bis 200 Wohnungen verwalteten.

P.S. Ich will natürlich Gewerbemakler nicht mit Häme überziehen. Es ist allerdings das Eherne Gesetz im Verkauf/Vertrieb: Ohne (Verkaufs-)Umsatz nützt auch die Festanstellung nichts: Fixum, Fir- menwagen, anspruchsvolle Seminare, abschlußferne Zusam- menarbeit gibt es nur, solange die Kasse stimmt.