Der Makler

Wer erinnert sich nicht an diesen Werbespot, wo der alternativ auf- wachsende Sprößling mannhaft erklärte, später einmal "Spießer" werden zu wollen.

Ob es wirklich, wie einige (un)erfreut festzustellen glauben, ein rollback gibt und die heute 15-29-jährigen verstärkt auf Heim und Familie setzen, getrauen wir uns nicht festzustellen.

Allerdings ...
... ist nach einer Umfrage, die im Auftrag der Deutsche Bank die Universität Heidelberg durchgeführt hat, der Immobilienbesitz als sichere Altervorsorge angesehen wie eh und je.

Und - je jünger die Befragten, desto größer die Zustimmung zugun- sten des Immobilienbesitzes.

Noch bemerkenswerter: Je jünger die Befragten ... oder besser um- gekehrt: Je älter die Befragten, desto größer die Wertschätzung für den Einsatz alternativer Energien (die bei Frauen - wir hätten es uns gedacht - größer ist als bei Männern). Der Trend zu grün wird möglicherweise etwas kleiner.

Auffällig ebenfalls, daß das Pendel-/Pendler-dasein nicht jedermann erstrebenswert erscheint. Bei den über 50-jährigen ist die räumliche Nähe zum Abeitsplatz - für die sie auch eine kleinere Immobilie in Kauf nähmen - ein wichtiges Kriterium bei der Auswahl.

Fazit für Immobilienmakler:
1. Die Immobilie lebt. ;-)
2. Öko, schon jetzt nicht unbedingt der große Umsatzbringer, wird dies in Zukunft auch nicht sein.
3. Immer schön auf die Nähe zum Arbeitsplatz, die geringeren Fahrkosten und die ersparte Zeit verweisen ... :-)

Aufgrund von Leerstand bei Gewerbe- und Handelsflächen denkt die Stadt Braunschweig darüber nach, ein sog. Leerstandsmanage- ment einzuführen.

Die örtliche IHK erklärt, daß dies doch eine ordnungspolitische Frage und sowohl die Vertragsfreiheit, als auch die Tätigkeit von (Gewerbe-)Maklern davon (negativ) betroffen seien.

Natürlich kann eine Stadt derart tätig werden und wenn sie Erfolge erzielt, sind die Eigentümer (und Vermieter) zufrieden.

Allerdings wird nur selten gerechnet. Die Vermittlung durch einen Immobilienmakler ist (idR) allein erfolgsabhängig - für die verbeam- teten Wirtschaftsförderer fällt aber - auch bei eklatantem Mißerfolg - ein nicht zu knappes Gehalt an.

Ich erinnere mich an ein Gespräch in der Wohnungsgesellschaft einer sächsischen Metropole, wo das Engagement der Mitarbeiterin gelobt wurde, die sich rund um die Uhr um die erstmalig vorgenom- mene WEG-Verwaltung kümmere. Es handelte sich dabei insge- samt um sage und schreibe 14 Wohnungen. D.h., die von der Ver- walterin (zusammen mit den ebenfalls auf West-Niveau bezahlten Kolleginnen in Buchhaltung, etc.) erlöste eine Verwaltervergütung von monatlich 490,00 . 490 DM oder auch 250 Euro

P.S. Der alte Verwaltungstrick, zu erklären, daß die neue Tätigkeit, z.B. Leerstandsmanagement quasi "miterledigt" werden könne, setzt voraus, daß bis dato in den entsprechenden Abteilungen ver- deckte Arbeitslosigkeit geherrscht hat. ;-)

Was macht ein Immobilienmakler, wenn der Verkäufer andere Kaufpreisvorstellungen hat ?(natürlich höhere Erwartungen, sonst wäre es ja einfach) Wie reagiert man, wenn Wettbewerber einen erzielbaren Kaufpreis "versprechen", der weit über dem liegt, den wir für am Markt umsetzbar halten ?

Bröseln wir das einmal auf und gehen in dem ersten Beitrag hierzu dem Gedanken nach, daß man potentiellen Kunden doch einen Gut- achter empfehlen sollte ... sagen zumindest die Sachverständigen.



Das kann man machen und ich will auch nicht wie bspw. hier Böses sagen, doch in der Praxis sieht es so aus:

1. Wird im Rahmen einer Verhandlung über einen Maklerauftrag ein Gutachten ins Spiel gebracht, kann man "HOAI minus Haus- preisrabatt" vergessen. Kunden werden dann nur selten zu einem "teuren" Gutachten greifen.

Liebe Gutachter, seid Ihr bereit schnell und unbürokratisch, d.h. in max. 6 Arbeitstagen der Termin zur Begutachtung zu vereinbabren, zu bewerten und das Gutachten zuzustellen ? ... für max. 300 Euro ?

2. Es gibt eine Preisvorstellung im Kopf des Kunden, die auch ein (vom Makler empfohlener ?) Gutachter nur selten stark ändern kann.

Es gibt Gründe, warum der potentielle Auftraggeber auf diesen Wert kommt, ein Gutachten kann diese nur selten aushebeln.

3. Die "Schwankungsbreite" bei Gutachten liegt bei - freundlich ge- schätzt - 20%. Ist zudem ein anderer Makler in Verhandlungen, der die aus Marktsicht überhöhte Preisvorstellung bestätigt, ist eine Be- einflussung schwierig. Daß ein Gutachten "marktferne" Wünsche des Verkäufers korrigiert, ist ein seltener Glücksfall.

Da bekomme ich die Nachricht - als ob ich einer solchen bedurft hätte - daß eine Winterauktion für Immobilien anstehe.

Nachdem vor einem Jahr auf eine solche Versteigerung Auktion aufmerksam gemacht wurde, ein paar schnell Worte:

Ich kenne das Vorgehen dieser Verwertung seit Ende der 90iger Jahre. Wir haben Kunden bei der Ersteigerung geholfen und selbst ersteigert (und später weiterverkauft). Ich habe Auktionen in Berlin und Leipzig besucht und kann jedem nur empfehlen, eine solche Veranstaltung sich zumindest einmal anzusehen.

Nur Vorsicht, man ist nicht bei einer herkömmlichen Versteigerung; das Angebot ist groß ! Die Tatsache, daß man einen Zuschlag aufgrund des höheren Angebots eines Mietbieters nicht bekommen hat, hat manchen dazu verführt, eine andere, ihm weniger gut be- kannte Immobilie zu ersteigern ... ;-))

P.S. Der Erwerb über die Grundstücksauktionen bietet auch die Möglichkeit, Projektentwicklung für den kleinen Mann zu betreiben. Wer konkrete Vorstellungen davon hat, wie er Verwaltung, Umge- staltung(?) und späteren Verkauf realisieren will, kann neben der "Vermögensbildung" auch ein bißchen "Immobilienhandel" betrei- ben. Siehe auch: Zwangsversteigerung

Im Zweifelsfall uns ansprechen ...

Bauträger haben eine Verantwortung für Erwerber. Wenn dort etwas nicht ordnungsgemäß abläuft, schadet es den Kunden.

Allerdings muß man sagen:
(Angeblich) Hohe Provisionen sind Begleitumstand, nicht Eigen- schaft von sog. Schrottimmobilien. 4.000 DM pro qm Wohnfläche ist bei einem Neubau kein "Mondpreis" und deutet nicht auf exorbitant hohe Vermittlungsprovisionen; ein Mietpool hat eine bestimmte Funktion und wenn man bei einem Kaufpreis von 235.000 DM irgendwann rd. 2.600 DM (1.300 Euro) pro Monat Finanzierungs- kosten hat, muß man erklären, warum das so ist.

Zudem gab es sog. SonderAfa ... zahlreiche Erwerber dürften jahrelang kaum einen Pfennig Lohn-oder Einkommensteuer gezahlt und brutto für netto verdient haben. Näheres hier und hier.

"Diese Entwicklung ist für mich nicht überraschend: Die Anleger erkennen in der Krise, dass die Welt nicht auf dem Sparbuch, sondern auf dem Grundbuch aufgebaut ist."

Lutz Aengevelt, Chef des gleichnamigen Maklerhauses in Berlin und Düsseldorf
Zitiert nach morgenpost.de

Siehe auch den Blog-Beitrag

Wir hatten eine Studie zum Thema Online-Suche bei Immobilien zitiert. Ausgehend von einem überarbeiteten Beitrag fragen wir:

Was sind aktuelle Problemfelder bei der Nutzung von Immobilienportalen ?

Marktstruktur:
Zu viele Anbieter.
Um eine Immobiliensuche durchzuführen, greifen Interessenten auf mehrere Portale zu.

Werbemöglichkeit:
Im Brei der vielen Angebote verliert ein Makler sein "Gesicht" - nu das aktuelle Angebot ist für den Suchenden relevant.

Marktdaten
Die meisten Immobilienportale liefern kaum verwendungsfähige Informationen über aktuelle Marktentwicklungen.

Konsumentenorientierung
Hemmungen bei der Entwicklung kunden- und anwenderfreundlicher Nutzung.

Werbung für Dritte
Makler bewerben mit ihren Angeboten "andere Anbieter", in dem Immobilienportale. (Fast)Jeder Internet-Zugriff stärkt die Marke des Portals, nicht die des Maklerbüros.

Mobiles Internet
Zuwenige Innovationen beim mobilen Internet
Es gibt Überlegungen, daß Kunden im Laufe der nächsten 10 Jahre mehr Informationen über das Handy als über den PC einholen. Es gibt z.Zt. nur wenige sinnvolle Entwicklungen in der Immobilien- wirtschaft, die diese Anwendungen unterstützen.

Herausragende Beispiele der Präsentation von Immobilienpro- jekten: Gefunden bei urbandigs

http://www.20pine.com/
Artikel bei FastCompany

http://www.gramercybystarck.com/
Starck steht für Philippe Starck !
http://youtube.com/watch?v=W51nkJSB0hc
Kleines Fimchen über die (Präsentations-)Feier des Projekts

http://123washingtonstreet.com/
Man achte auf das erwähnte Architekturbüro Graft. Ich sage nur: Braunschweig, Hotel Q, Brad Pitt.
Mal unter www.graftlab.com nachschauen ?

Erwähnenswert, daß diese Projekte hauptverantwortlich vertrieben werden vom Super-ETW-Makler (obwohl Eigentumswohnung hier ein bißchen wie Blasphemie wirkt) Michael Shvo, den wir hier schon vorgestellt haben.
NY/metro.us hat ein Interview mit Shvo:
"My vision of real estate in New York today is that people are less neighborhood-driven and more product-driven. They’re coming to 20 Pine because they want Armani/ Casa. It’s a known brand, a quality brand. (...) The market is going to split into two. Only a quality product will sell and prices will continue to go up if you have the right product. But there will be a gap opening between the quality and the run-of-the-mill apartments."
Zu letzterem Aspekt

Dazu noch von Developer André Balasz,
http://www.williambeaver.com/
Da ist man hier und her gerissen zwischen Begeisterung und Neidattacken ! ;-)

So schreibt übrigens curbed über 123washingtonstreet: SEX ... offenbar doch nicht verpönt bei Werbung von Immobilienkunden. ;-)

Gibt es irgendwelche "Trends", die sich schon 2008 für den Immobilienmakler wie Du und Ich auswirken könnten ? Auswirken in Form von verstärkter Kundennachfrage, Umsatzmöglichkeiten, neue Geschäftsfelder ?


Hier haben wir in einem Artikel mögliche Trends aufgelistet, die für Makler 3 zusätzliche Umsatzlokomotiven bedeuten könnten und die nachhaltig bei po- tentiellen Kunden für In- teresse ... und Investi- tionen sorgen werden :


1. Neubau von Mietwohnungen in westdeutschen Städten >100.000 Einwohnern.

Annahme: Die Mietwohnungs-Neubauten werden nicht ausreichen, um den mittel- und langfristigen Bedarf abzudecken.
Umsatzpotential: Mal bei bisherigen (und zukünftigen) Auftraggebern auf den Busch klopfen. Bauträger, Steuerberater als gate keeper, Bauunternehmen, die sich vllt. ein bißchen Auftragsvolumen und Vermögen schaffen wollen.
Aktivitäten: Überarbeiten der "Marketing-Kartei" mit potentillelen Interessenten; Umgucken&Umhören, wo Standorte für solchen Mitewohnungsbau in der eigenen Stadt wären.

Wir müssen uns gar nicht fragen, ob der demographische Wandel eine zunehmend älter werdende Kundengruppe zurück in die Stadt bringt - denken wir daran, daß gerade im hochwertigen Miet- wohnungsbereich häufig kaum Angebot vorhanden ist.

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Beim Verkauf von Denkmalschutz-Immobilien sind Immobilienmakler häufig überfragt.


Es gibt Details wie Fördermittel, Abschreibungssätze, gesetzliche Regelungen, die schnell dazu führen, daß der normale Makler, der gewohnt ist, die Gebrauchtimmobilie von Privatleuten anzubieten oder die von einem Bauträger angetragenen Bauvorhaben zu verkaufen.

Das muß nicht unbedingt ein Nachteil sein,. Viele Vorwürfe, die "mal eben schnell" auf Immobilienmakler niederprasseln, haben mit diesen gar nicht so viel zu tun. Enttäuschte Erwerber von "Steuerspar-" oder sonstigen "Kapitalanlage-Immobilien" haben diese idR nicht über den Makler gekauft, sondern über "Finanzberater" oder auf solche Immobilien spezialisierte Vertriebe.

Es gibt keinen Grund, den Verkauf von "sondergeförderten " Immobilien abzulehen, nur erfordert es eben mehr Kenntnis als das business as usual. Auch ist es notwendig, sich sehr kompetente Partner zu suchen, denn wenn dem Interessenten "mehr" geboten wird, ist dieser auch "länger" und "intensiver" im Kontakt mit dem Makler.;-)

Hier ein schöner Artikel zu Denkmälern in der FAZ:
http://tinyurl.com/34h2j6