Der Makler

Wie groß muß der (Immobilien-)Markt sein, um dort ein Büro zu eröffnen ? Nicht zu beachten:
a)*local heroes*, die in irgendeinem Kaff irgendeiner Kleinstadt sehr viel Geld verdienen.
b) begehrte Urlaubs-/Altersdomizile; Sylt, zahlreiche österreichische und bayrische Orte mit extrem hohen Preisen und Provisionen
c) Orte, mit hoher Kaufkraft ihrer exklusiven Einwohnerschaft

Reden wir also nicht über "Taunus", nicht über den Düsseldorfer Landgürtel; nicht über München oder den Stuttgarter Killesberg. Reden wir über Immobilienmakler in Braunschweig, in Dresden, in Offenbach, in Nürnberg, in Kiel oder in Duisburg.

Und reden wir von "Büro". Das heißt fulltime-Immobilienmakler mit back office, ohne daß via Verwaltervergütungen oder anderes quer-subventioniert wird.

Maklerzahl ?
Mindestens 3 Vollzeit-Makler. Notwendig, um in einer Stadt genü- gend Bewegung zu erzielen und nicht im eigenen Saft zu ersticken.

Dann wenden wir die Formel
Marktgröße: x * 12 * 5 * 2 an, um die notwendige Größe des abzugrenzenden Immobilienmarktes zu ermitteln.
X = Anzahl der zu beschäftigenden Immobilienmakler
Musterrechnung:
3 Makler, X = 3
3 * 12 * 5 * 2 = 360

Um 3 Vollzeitmakler zu beschäftigen, die (für den Unternehmer wie für sich selbst) Geld verdienen ist ein Immobilienmarkt notwendig, auf dem 360 Häuser p.a. verkauft werden.

...abzüglich anfallender Verkäufe von Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Baugrundstücken; seien wir großzügig:ein abzugrenzender (Immobilien-)Markt mit jährlich 300 verkauften eigengenutzten Häusern.

Bei einer Verkaufsquote von 0,2%, d.h. 2 verkaufte Häuser auf jeweils 1.000 EW - was in vielen deutschen Städten nicht erreicht wird - kommen wir zu folgender Umrechnung:
300 Häuser * VQ 0,2% = 150.000 Einwohner.

Versucht man also eine Markteroberung und hat sich als Mindest- größe für das Maklerbüro drei Immobilienmakler auserkoren, dann fallen pauschal sämtliche Städte mit weniger als 150.000 EW durch den Rost.

... allerdings nicht nur: Abgesehen vom Beispiel Oberhausen dürfte es auch außerhalb von Berlin keinen Immobilienmarkt in Ost- deutschland geben, der 3 Vollzeitmakler ernährt ... starke angestie-
gene Verkäufe von Altbau-MFH betrachte ich als windfall profits.

Herausragende Beispiele der Präsentation von Immobilienpro- jekten: Gefunden bei urbandigs

http://www.20pine.com/
Artikel bei FastCompany

http://www.gramercybystarck.com/
Starck steht für Philippe Starck !
http://youtube.com/watch?v=W51nkJSB0hc
Kleines Fimchen über die (Präsentations-)Feier des Projekts

http://123washingtonstreet.com/
Man achte auf das erwähnte Architekturbüro Graft. Ich sage nur: Braunschweig, Hotel Q, Brad Pitt.
Mal unter www.graftlab.com nachschauen ?

Erwähnenswert, daß diese Projekte hauptverantwortlich vertrieben werden vom Super-ETW-Makler (obwohl Eigentumswohnung hier ein bißchen wie Blasphemie wirkt) Michael Shvo, den wir hier schon vorgestellt haben.
NY/metro.us hat ein Interview mit Shvo:
"My vision of real estate in New York today is that people are less neighborhood-driven and more product-driven. They’re coming to 20 Pine because they want Armani/ Casa. It’s a known brand, a quality brand. (...) The market is going to split into two. Only a quality product will sell and prices will continue to go up if you have the right product. But there will be a gap opening between the quality and the run-of-the-mill apartments."
Zu letzterem Aspekt

Dazu noch von Developer André Balasz,
http://www.williambeaver.com/
Da ist man hier und her gerissen zwischen Begeisterung und Neidattacken ! ;-)

So schreibt übrigens curbed über 123washingtonstreet: SEX ... offenbar doch nicht verpönt bei Werbung von Immobilienkunden. ;-)

Hier ein paar Formeln zur theoretischen Berechnung von Bürogröße und (attraktiver) Marktgröße.
Unter Berücksichtigung will-kür-licher eigener Annahmen. ;-)

Als Maklerzahl berechnen wird die Zahl der Makler, die auf einem bestimmten Markt innerhalb eines Immobilienbüros beschäftigt werden können. Unter Marktgröße ermitteln wir die Größe eines Marktes, der vorhanden sein muß, wenn man eine bestimmte Größe des Maklerbüros anstrebt.

Maklerzahl: H * 0,5 * 0,2 / V
Maklerzahl: Wieviele Makler können in dem Büro beschäftigt werden ?
Erklärung:
H: Die Zahl der (z.B. lt. Grundstücksmarktbericht) verkauften Ein- und Zweifamilienhäuer auf dem abgegrenzten Markt
VOM(VerkaufenOhneMakler)-Korrekturfaktor: Nur die Hälfte der Häuser wird über Makler verkauft; 50% = 0,5
Angestrebter Marktanteil innerhalb der Konkurrenz. Der Marktanteil (innerhalb der Maklerbranche auf dem konkreten Markt) soll optimistisch-gigantische 20% betragen =0,2.
V gibt die Zahl der pro Makler pro Jahr verkauften Häuser an. Wir unterstellen hier den hochprofessionellen Makler. 1 Haus pro Monat. V=12

Musterrechnung:
Stadt Oberhausen 2007, ca 220 verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser
H *0,5 *0,2 / V =
220 * 0,5 *0,2 / 12 = 22 / 12 = <2 Makler

Hübsche Rechnung ? Einwände ?

Einwand I
Nur hochprofessionelle (glückliche ?) Makler (Bauträgervertrieb bleibt außen vor) verkaufen 12 Häuser pro Jahr, der normale (gute !) Makler vllt. 8.
Richtig, aber der normale (gute) Makler erreicht auch keine 20% Marktanteil. ;-)

Einwand II
Was ist mit Eigentumswohnungen und Grundstücken ?
Richtig
Mein zusätzlicher Korrekturfaktor.
a) Um auf *2* Makler zu kommen, benötigt man Provisionen im Gegenwert von 2 verkauften Häusern (24 statt 22/12). Pi * Daumen bedeutet dies zusätzlich den Verkauf von 4 Wohnungen oder 8 Grundstücken.
b) Zuweilen gibt es Gemeinschaftsgeschäfte, besondere Tipp-Prämien, die dazuführen, daß nicht die volle Provision pro Haus eingenommen werden kann.