Der Makler

http://blog.redfin.com/blog/2008/10/a_very_tough_day.html

Ist das dies Auswirkung der Finanz-und Immobilienkrise oder der "Beweis" für die Goldene Regel:
Discount-Makler verdienen in Hausse-Märkten und verlieren in Baisse-Märkten ?

Wenn sich das Verkaufs-Volumen auf einem Markt verringert, ist es schwierig, auf die großen Zahlen zu kommen, die Discount-Immobilienmakler für das Überleben benötigen.


Umsatz (U) = Verkaufsvorhänge (X) * Provisionssatz (P)
Discount-Makler reduzieren den Provisonssatz (geringerer Preis= Pg) und wollen durch mehr Verkaufsvorgänge (mehr Menge = Xm) erzielen, um auskömmlichen Umsatz (U) zu erzielen:
U = Xm * Pg

Fazit: Bröckelt X, kippt der Umsatz.... und zwar überproportional.

... und die Schotten, Waliser.

Netter Bericht. Dank an agentgenius.com

Okay, das ist ein bißchen hochgegriffen,weil ich die sog. positiven Feedback-Effekten speziell im Bereich der Immobilienmakler verorten beschreiben will.

Wenn man *wiki* glauben darf, dann gibt es drei Effekte, die die Bildung von zumindest zeitlich befristeten Monopolen begünstigen.

* Skaleneffekte: Skalenerträge = sinkende Stückkosten = Möglichkeit zur Preissenkung.

Kostenführerschaft im Immobilienbereich ?
Durchaus. Denken wir an größere Maklerfirmen, die günstigere Verträge mit Dienstleistern (Werbeagenture, immobilienportale) abschließen können. Hier würde ich auf das Sonder problem sprungfixe Kosten aufmerksam machen.

* Netzwerkeffekte: Wenn der Nutzen einer Diensleistung abhängig davon ist, wieviele Akteure es verwenden. wiki sagt: "Durch eine hohe Anzahl angebotener Komponenten steigt die Attraktivität für weitere Anbieter, was wiederum die Attraktivität für den Kunden erhöht."

Muß ich den Zusammenhang zu Immobilienportalen noch genauer beschreiben ? Ich glaube nicht.

* Wechselkosten bzw. Lock-In-Effekte: Wenn bei neuem System, neuer Software Kosten für Anschaffung und Schulung entstehen, wird ein Kunde an ein entsprechendes System gebunden. Lock-In-Effekt: Der Wechsel zu einem anderen System ist somit teuer und wird unwahrscheinlicher, die Wechselkosten steigen, und die Bindung des Kunden an das System wird stärker.

Exakt. Liegt doch der Vorteil von "Probepackungen",kostenlosen Versionen mit reduziertem Leistungsumfang oder Schnupper-Angebote zur Insertion genau in diesem Bereich. Immobilienportale und Makler-Software-Anbieter wissen dies zu nutzen. Wer sich in eine Software eingefummelt wechselt nciht mehr so schnell. Was für Microsoft-Anwendungen gilt, gilt auch für *Makler4000*. ;-)

So sagt *wiki*: "Von den oben genannten Effekten ist insbesondere der Handel mit digitalen Gütern betroffen. Die drei Effekte bedingen wiederum einander, und führen dazu, daß ein Akteur mit dominierendem Marktanteil noch dominierender wird."

... um dann die Nutzungsgebühren, Anzeigen- oder Abo-Kosten, etc.zu erhöhen. :-)

Die innerhalb des GMAC-Finanzservice angesiedelte Immobilien- maklerkette GMAC Real Estate ist verkauft worden.

Käufer ist die kanadische Firma Brookfield, die ähnlich wie realogy mit mehreren Makler-Brands auf dem Markt agiert.

http://www.brookfieldproperties.com/

Den Hinweis las ich bei realblogging.com in einem beitrag von Stefan Swanepoel.

Dem Marketing-/Werbe-Blog off-the-record.de, präsentiert von *horizont*, verdanken wir diesen Link:

http://www.thecoolhunter.net/design/What--A-Bank-/

Könnte das das Design der Bank der Zukunft sein ?

Vor allem: Könnte das das Maklerbüro der Zukunft sein ?
Lösen wir uns von der gestrigen Diskussion und unterstellen, daß in der Tat der brick-and-mortar-, das physische Büro in seiner Bedeu- tung abnimmt, zugunsten der online-basierten Information und Kon- taktaufnahme durch den Kunden. D´accord.

Trotzdem düfte es schwierig sein,ohne Repräsentanz eine ange- strebte Marktdurchdringung und -akzeptanz zu erreichen. Anders formuliert: Nix Büro, nix Glaubwürdigkeit !

Aber wie soll das Büro der Zukunft aussehen ?

Wir knüpfen hier an unsere alten Überlegungen an. Ist das o.g. Beispiel wirklich "aus der Welt" oder funktioniert brick-and-mortar demnächst mit designten flagship-stores, bei denen ruhig ein bißchen mehr Geld ausgegeben werden darf ?

Sind Maklerleistungen zu teuer, fragt Hannes Mehr auf seinem Blog...

http://www.immobilienportale.com/20081047-sind-maklerleistungen-zu-teuer/

... und entzündet dort eine angeregte Diskussion.

Eigentlich hatte Stephan Probst diese Thema blog-medial losgetreten, mit seinem beitrag beim Immoobserver, den er auch via openpr bewirbt.

Hier hatte ich mich unter dem Stichwort Maklerformel: Bürogröße mit dem Thema befaßt.


Maklerzahl: Wieviele Makler können in einer Stadt ein Auskommen haben ?

Maklerzahl: I * 0,5 * 0,7 / V

Erklärung:
I: Die Zahl der (z.B. lt. Grundstücksmarktbericht) verkauften Ein- und Zweifamilienhäuer, BG, ETW, MFH auf dem abgegrenzten Markt.

Eigentumswohnungen bringen idR die Hälfte der Courtage eines EFH, BG rd. 1/4, MFH
das 1- bis 2-fache.

VOM(VerkaufenOhneMakler)-Korrekturfaktor: Nur die Hälfte der Häuser wird über Makler verkauft; 50% = 0,5

Angestrebter Marktanteil der "Vollzeit-Immobilien-Makler", die mehr als 3 Immobilien pro Jahr auf dem konkreten Markt verkaufen. Der Marktanteil soll optimistisch-gigantische 70% betragen =0,7.

V gibt die Zahl der pro Makler pro Jahr verkauften Häuser an. Wir unterstellen hier den hochprofessionellen Makler. 1 Haus pro Monat. V=12

Musterrechnung:
Stadt Oberhausen 2007, ca 600 verkaufte Immobilien

I= 220 EFH/ZFH * 1,0 + 240 ETW * 0,5 + 120 BG * 0,25 + 40 MFH * 1,5 = 110 + 120 + 30 + 60 = 320

I * 0,5 * 0,7 / V =
320 * 0,5 * 0,7 / 12 = 112 / 12 = < 10 Makler

Eine kleine xing-Diskussion zum Thema "Wat isse ´nen seriösen oder zumindest guten Makler ?"

https://www.xing.com/app/forum?op=showarticles;wsa=14943810.7168c2;articleid=13363397;id=13342850#13363397

Ich verweise jetzt natürlich auf meinen Top-Beitrag Anforderungen an Immobilienmakler

In 3 Minuten die Arbeit eines Immobilienmaklers dargestellt !

Kurzweiliger Bericht mit einem quicken Mitarbeiter ... wenn auch Krawattenzwang überlegenswert wäre. ;-)

... wäre eine etwas unglückliche Übersetzung.

Die Marke wird wiederbelebt durch einen Lizenzvertrag, den *realogy* mit der *Meredith Corporation* unterschrieben hat.

Hier ein Interview bzw. einige Statements des ersten Franchise- nehmers. Es werden Fragen und Überlegungen angesprochen, die sich auch in Deutschland jeder stellen würde.

http://rismedia.com/wp/2008-08-01/building-a-%E2%80%98better-tomorrow/#more-29375

"It’s also the only brand with a magazine and a TV station that comes out about the real estate industry-you can’t beat that.

Das ist ein Argument, oder ?
Der Name des Magazins (siehe auch www.bhg.com) zierte bereits eine Maklerfirma, bevor die Marke verkauft wurde an GMAC und dann in GMAC Real Estate umbenannt wurde.

Wäre das auch in Deutschland eine spin-off Idee, sozusagen Schöner makeln ?

Könnte eine Person, ein TV-Star, der mit einem Produkt - hier: Privat-Immobilien - verknüpft ist, erfolgreich per Namenslizenz Erfolg versprechen, z.-B. Tine Wittler Immobilien ? Zumindest hätten wir dann den vermißten Star-Glamour

Ich erinnere an unsere kleine FarmArtikelserie zum Thema Franchise für Immobilienmakler. Bitte nicht nur Teil IV ansehen, sondern auch nach *Franchise* hier auf dem Blog googlen.

Ein P.O.V. vom *hüstel* birth of a brand