Der Makler

Der Immobilien-Monitor der feri Rating & Research ist eine feine Sache. In einer Presse-Mitteilung erklärte man, daß deutsche Wohnimmobilien großes Potential besäßen.



Die Gründe für eine solche Aussicht sind nachvollziehbar:
Die Bautätigkeit entspricht nicht dem langfristigen Bedarf, Nachfragedruck durch den Trend zur geringenen Personenzahl im Haushalt und ein Nachholbedarf bei den Mieten, die in Deutschland im europaweiten Vergleich relativ(!) günstig sind.

Man schätzt, daß seit 1995 das durchschnittliche Haushaltseinkommen um 10% gestiegen ist - bei gleichbleibenden Mieten. Die Kaufpreise sind sogar um 15% gesunken

Für Top5-Standorte München, Berlin, Düsseldorf, FaM, Hamburg dürfe man zukünftig mit rd. 8,7% Rendite rechnen. Für Dresden, Leipzig, Münster, Heidelberg, Wiesbaden gar mit 8,9%.

Der Trend zu Wohnimmobilieninvestments ist nach Meinung des Fachmanns Rohmert zu erklären: Investoren hätten sich aufgrund fehlender Wohnimmo-Portfolios auf Gewerbe- und Sozialimmobilien konzentriert. Doch da Objekte mit lfr. Mietverträgen knapper und teurer wurden, bekommen Wohnungen wieder neuen "Charme".

... nicht zuletzt: "Totalausfall" für zukünftige Mieten tritt bei Wohnungen höchst selten auf ! foto: www.alm-studio.at

Ergänzung:
Bei einer Spezial-, bei einer Gewerbeimmobilie kann es sein, daß nach Auslaufen des Mietvertrages und dem folgenden "Wegbrechen" des "Anker-"Mieters die Immobilie in der Tat unvermietbar wird.

Etwas derartiges ist mir aus "schwacher Nachfrage" heraus bei Wohnimmobilien nicht bekannt - mit Hilfe von Mietsenkungen ist "jede" Wohnung zu vermieten.

Der Abriß von Wohnungen in ostdeutschen Städten betraf meiner Kenntnis nach keinen "privaten" Wohnraum und konnte als Stabilisierung des Marktpreises (fehl-)interpretiert werden.

Ein Beitrag von Prof. Rosenfeld , Leiter der Forschungsabteilung für Stadtökonomik im Institut für Wirtschaftsforschung Halle (IWH) und Claus Michelsen mit dem Titel Das Programm „Stadtumbau Ost“ und seine wirtschaftlichen Effekte für die beteiligten Städte, der im jüngsten IWH-Newsletter , veröffentlich wurde.

Ich hatte bereits im Zusammenhang mit Sachsen-Anhalt und Sachsen auf Stadtumbau, Infrastruktur und *Rückbau* verwiesen.

Es wurde das 2009 auslaufende für die ostdeutschen Städte geltende Bund-Länder-Programm „Stadtumbau Ost“ eingeführt, das mit dem Schwerpunkt bauliche Maßnahmen die Zukunftsfähigkeit der ostdeutschen Städte verbessern sollte. Dies vor allem vor dem Hintergrund demographischen Wandels und vorhandener selektiver Wanderungsprozesse

Das Programm umfaßt Maßnahmen zum Rückbau und zur Aufwertung der vorhandenen Bausubstanz. Es gibt eine Konzentration der Maßnahmen auf Städte sowie städtische Teilräume mit einem besonders hohen Leerstand.

Allerdings, so Rosenfeld/Michelsen: "Die Konzentration der Mittel auf die Brennpunkte des Leerstands in den Plattenbaugebieten der städtischen Außenbezirke führt zudem dazu, daß dem Ziel der `baulichen und funktionalen Stärkung der Innenstädte´ nicht entsprochen werden kann. "

Da man sich zudem auf sog. "Aufwertungsstädte" konzentrierte, könnte die Probleme weniger bevorzugter Städte und Gemeinde größer werden. Überdies wird bei weiterer Abwanderung jede Verbesserung der städtischen Lage immer fragwürdiger, "...(o)hne Verbesserung der wirtschaftlichen Entwicklung ist die weitere Erosion der Einwohner allerdings programmiert."

Deshalb soll "... versucht werden, städtebauliche Maßnahmen stärker in Richtung auf eine Unterstützung der wirtschaftlichen Entwicklung der Städte zu fokussieren."

Ich will es mal ZUSAMMENFASSEN:
Der Einsatz von Geld für die Umgestaltung von Plattenbausiedlungen war wichtig - und hat den Wohnungsmarkt (für die Eigentümer !) stabilisiert.

Jetzt geht es darum, die Städte SO zu gestalten, daß (auch) die wirtschaftliche Prosperität von Stadt und Einwohner gestützt wird. Wobei man die kleineren Städte und Gemeinden nicht vernachlässigen sollte.

Richtig:
Mit der Monostruktur der DDR-Wirtschaft und den unsäglichen Plattenbausiedlungen hat man sich lange genug beschäftigt:
Zukunft wird gemacht - es geht voran !

In eigener Sache: Weitere Kommentierungen/Blog-Beiträge zum IWH findet man bei mir ab sofort unter http://www.ostimmobilien.blogspot.com , wo es thematisch hingehört.

Der Zentralverband deutsches Baugewerbes, meldet bei Baugenehmigungen für neue Wohngebäude ein historisches Tief für das erste Quartal.

Entscheidend hierfür ist die Reduzierung der Anträge von privaten Haushalten um zwei Drittel. Genehmigungen an Unternehmen für Nichtwohngebäude stützen die Gesamtentwicklung. Bei der öffentlichen Hand als Bauherr liegt das Genehmigungsvolumen erneut hinter die Vorjahresgröße zurück.

In Ostdeutschland blieb die Zahl der Genehmigungen für neue Wohngebäude in ähnlicher Größenordnung wie im Westen unter dem Wert des Vorjahres. Bei den Nichtwohngebäuden reduzierte sich das Genehmigungsvolumen sowohl hinsichtlich der öffentlichen Bauherren (- 33,0 %) als auch das der Unternehmer (- 9,5 %). Der Tiefbau setzt hier die Auftragsimpulse.

Foto: http://alm-studio.at/

Heute gibt es bei der ARD um 21:50 Uhr eine Plusminus-Sendung, bei der auch ein Beitrag über sog. Ost-Immobilien gezeigt werden soll.
Bericht:
Es wurde von Verkäufen von Eigentumswohnungen in Leipzig (insbesondere -Plagwitz) berichtet. Wohnungen seien nicht vermietet, für 160.000 Euro erworbene Wohnungen nur noch 30-40.000 wert. Mit geringen mtl. Unterdeckungen würden Interessenten zum Kauf bewogen. Man sprach davon, daß diese "geködert", ja "hinter das Licht geführt" worden seien; es war von korrupten Banken und Notaren die Rede.

Meine Meinung
Zu den konkreten Fällen, Firmen, Wohnungen, Preisen kann ich nichts sagen.
Was mir an dem plusminus-Bericht mißfallen hat ist, daß nicht konkret die Problemfelder benannt wurden:

1. Welche "Steuervorteile" sind so relevant.?
2. Warum "Ost-Immobilien" ?
Ich könnte dazu was sagen aber hier hätte der Bericht mehr bringen müssen.

3. Bei einer Spanne von Verkaufspreis = 160.000 zu 40.000 Euro Wiederverkaufswert kann dies nicht allein auf "schlechte Vermietbarkeit" zurückzuführen sein, sondern wohl (auch) auf mangelhafte Sanierung: das ist aber ein anderer Stiefel und hätte dann erläutert werden sollen.

4. Korrupte Banken ? Weiß ich nicht ... auf jeden Fall wohl "dumme Banken". Daß in Zeiten von Basel II noch Immobilien finanziert werden, deren Kredite reihenweise"hops" gehen sollen, wundert mich. Haben alle Erwerber so gute Sicherheiten, Bonität (z.B. Einkommen), daß sie rd. 100.000 Euro zuschießen können ?

5. Korrupte Notare ? Mafia ? (wie bei plusminus gesagt)
Da müßte aber dann mehr dargestellt werden.

6. Leipzig-Plagwitz Ich nenne mich jetzt mal "Plagwitz-Experte": Freunde der italienischen Oper, Ihr müßt Euch auch mal die Lage anschauen, die leerstehenden Wohnungen. Wer "mal eben" mehr als 100.000 Euro ausgibt, sollte sich schon ein bißchen kümmern.

Meine Meinung
Eine Immobilie die sich nur durch Steuervorteile rechnet, ist eine Sch...-Immobilie. Wer als "Investor" auftreten will, muß auch "prüfen". Dann von "Druck" des Verkäufers zu reden, der die `einmalige Gelegenheit´ angepriesen habe, reicht als *Entschuldigung* nicht aus.

P.S. Ich verstünde (wenn "alles" stimmt, was dargestellt wurde) auch den Bauträger, Vertrieb nicht: mit Immobilien, die kaum, wenig oder "überhaupt nicht" vermietet werden können, holt man sich doch die Pest (und Fernsehsender) an den Hals. Ich habe dafür kein Verständnis !

Unser Spezial-Blog
http://www.ostimmobilien.blogspot.com

Häufig wird von Maklern bei der Durchführung einer Besichtigung dem "humanen Umfeld" wenig Beachtung geschenkt.

Nachbarn mit ihren guten oder schlechten Erfahrungen hinsichtlich der Wohngegend -vllt. auch dem gleichen Haustyp eines Bauträgers- werden blitzartig Teil des Buying Centers beim Immobilienverkauf.

Ein SCHÖNES Beispiel aus den USA .
Quelle: Der Blog von Barbara Corcoran, deren Video-Interview mit trulia ich vorgestellt habe.

Es ist kaum zu verhindern, daß Interessenten sich im Umfeld umhören und deshalb habe ich gar nichts dagegen, wenn sich während der (ersten) Besichtigungen Nachbarn mit ihrer Nasenspitze zeigen und in das Gespräch einbezogen werden.

Lobende Worte über Haus/Wohnung/Lage sind gar nicht so selten, da ja auch die Anwohner ordentliche, nette neue Nachbarn haben wollen und selbst bei Kritik über irgendwelche Mankos (?) ist es besser, wenn sie im Beisein des Maklers geäußert werden, um diese zu entkräften bzw. die Sachlage aufzuklären.

Unschöne Erfahrungen habe ich nur mit im gleichen Haus wohnenden Blockwarten Hausmeistern gemacht, die ihre Rolle "überinterpretierten", ihre häufig nur rudimentär vorhandenen technischen Kenntnisse zum besten gaben und potentielle Mieter/Erwerber eher verunsicherten.*prügel*

P.S. Daß ich die heiße Blondine aus dem US-Blog zitiert habe, ist natürlich Sexismus. Aber ich kann nicht dafür: früher war ich nicht so aber in der Blogosphäre herrschen lockere Sitten.

Na, das ist doch mal was: Umsatz, Umsatz, Umsatz
Quelle: LVZ-online

Daß allerdings binnen eines Jahres der Mietpreis pro qm Wohnfläche um 3,50 DM ansteigen kann, ist mir neu. *grübel*

Ergänzung:
Ich bleibe dabei: im Vergleich zu westdeutschen Städten bieten Leipzig und Dresden für den gleichen (oder gar geringeren) Mietpreis jede Menge *Mehrwert*. Wer beruflich oder familiär nicht gebunden ist, sollte über einen Umzug nachdenken. :)

Meine Meinung: Dresden ist mir zu verzopft.barockisiert. Leipzig ist das intellektuelle und kulturelle Herz Ostdeutschlands (Bonzograd klammere ich bewußt aus).

Rubrik: Ostfront
Verkauf eines EFH in Sachsen - Notartermin. Ausnahmsweise waren von uns nicht nur der die Kaufinteressenten betreuende Makler, sondern auch die den Verkäufer betreuende Maklerin beim Notartermin anwesend - was sich als notwendig herausstellte...

Während die beiden Makler inklusive Interessentenehepaar beim Notar zum abgesprochenen Termin auf den Verkäufer warten, kommt dieser aus(!) dem Beurkundungszimmer. Er hatte so eben das Haus an einen anderen Interessenten veräußert !

Seine Aussage: er wollte nur sichergehen, daß es tatsächlich zum Verkauf komme und hätte unsere Interessenten "in der Hinterhand" gehabt - er entschuldige sich auch.

Was soll man da sagen ?
"Schweinerei !", werden Maklerkollegen sagen.
"Das gute Recht eines Hauseigentümers", sagen Privatleute-

Meine Antwort: "Richtig !".
Beide haben Recht.
Es ist (rechtlich) nicht möglich, einen Hauseigentümer am Verkauf seines Eigentums zu hindern, deshalb ist jeder sog. Alleinverkaufsauftrag immer nur relativ.

Noch ein kleiner Hinweis: VERKAUFT ist eine Immobilie erst dann, wenn ein Verkauf beurkundet worden ist. ;).

Entgangene Provision: ca. 6.500 Euro... zzgl. MwSt, versteht sich.

Rubrik: Westfront
Abgeschlossener Verkauf einer Eigentumswohnung
Verkäufer: Bauunternehmer, der die letzte Wohnung in dem 8-Familienhaus vor 2 Jahren vermietet hatte, bot nach Kündigung des Mietvertrages über uns die Immobilie zum Kauf an.

Plus: Guter Preis (ca. 25% unter Neuverkaufspreis), vorteilhaft geschnitten (85m² Wohnfl.), ruhig gelegen, mit Balkon, Garage.
Minus: Dachgeschoß, kein Aufzug, kein Erstbezug, mittelprächtige Lage.

Kaufmotiv: Mutter des Ehemannes nahm die Sache in die Hand - bei einer schwangeren Schwiegertochter wurde "etwas Solides" gesucht, um "seßhaft" zu werden - daß Verwandte in der Nähe wohnten, wurde als ausschlaggebender Faktor angesehen.

Sonder-Minus ! Verkäufer von allen guten Geistern verlassen, "fummelte" in den Preisverhandlungen herum: am Telefon (!) gegenüber Dritten (!), d.h. Arbeitskollege der Mutter: manchen Kunden müßte man knebeln !!! :((

Fazit: Wenn es einen Grund gegeben hat, den Verkauf NICHT eigenständig vorzunehmen, sondern einen Makler zu beauftragen, dann hier - die sagenhaft unprofessionelle Verhandlungsführung des Verkäufers hätte beinahe die Veräußerung zunichte gemacht. *grummel*

Die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) hat eine (neue) Zielgruppe für ihre leerstehenden Wohnungen gefunden - Wessi-Rentner.

Siehe auch:
http://tinyurl.com/3765ve

Offensichtlich ist nicht nur Kapital als "scheues Reh" zu bezeichnen, sondern auch der Mieter; die LWB umwirbt mit einer road-show Interessenten, um diese danach "Butterfahrten"-ähnlich nach Leipzig zu bringen.

Nun wollen wir mal die Geschmacklosigkeit übersehen, daß "Mangel im Alter" vllt. auch durch geringere WEST-Renten hervorgerufen wurde - der Gedanke ist nicht schlecht: durch die Sanierungs- und Modernisierungswellen ist in ostdeutschen Städten hochwertiger Wohnraum entstanden, der in Westdeutschland qualitativ kaum und finanziell so gut wie nie für "Normalverdiener" anzutreffen ist.

Auf die Ergebnisse bin ich gespannt - ob hier allerdings in der vergleichsweise Niedrig-Mieten-Region Ruhrgebiet das richtige "Gewässer" für die Leipziger "Mieter-Fischer" ist, wage ich zu bezweifeln.

Neuigkeiten und Gedanken zur Immobilienbranche werden sich in diesem Blog wiederfinden.

Die (angenommene ?) Anonymität soll genutzt werden, um direkt und ehrlich aus der Sicht eines Immobilienmaklers zu berichten - *Nachrichten von der Front* eben ... für *Kenner* und solche, die es werden wollen.

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