Der Makler

Ja, so nennt Inman.com -die ich schon erwähnt habe - seinen Artikel. Zu finden hier:

http://inman.com/inmannews.aspx?ID=64638

... und wieder wurde ich nicht erwähnt. Skandal !

Allerdings wurden Barton und Montsko benannt ...

Der Makler hat schon zuvor über Zwangsversteigerung geschrieben.

Immowiki: Zwangsversteigerung

Nun empfehlen viel gute(?) Ratgeber doch Zwangsversteigerungen als Möglichkeit zu sehen, um zu sparen ... vor allem eine Makler-Provsion.

Es ist absolut legitim, wenn Interessenten Geld sparen wollen aber ist es klug, dies bei einem begleitenden Immobilienmakler zu tun ? Oder spart man dann am falschen Ende ?

Unterstellen wir doch einfach einmal, daß die rechtlichen Fragen über Bieterstunde, Mindestgebot und andere "Feinheiten" vom Otto-Normal-Interessenten gelöst sind. ...vielleicht mit Hilfe einer sicherlich nicht kostenlosen Rechtsberatung.

Wie verbreitet ist das Wissen um Techniken und Taktiken bei der Versteigerung ? Was weiß ein "normaler Interessent" über die Grenzen, die Gläubigerbanken tatsächlich haben, bevor sie einem Zuschlag ihre Zustimmung versagen ? Inwieweit ist das Wissen um den taktischen Einsatz einer Ausbietungsgarantie verbreitet ?


Wir haben für verschiedene Investoren allein im Jahr 2005 sämtliche zur Versteigerung stehende Ein- und Zweifami lienhäuser, Grundstücke, Eigen- tumswohnungen, Mehrfamilien- häuser bis 300m² Wohnfläche hinsichtlich ihrer Papierform gesichtet - in Essen, Dinslaken, Duisburg, Bottrop, Mülheim, Oberhausen.

Dabei wurden 50-60 dieser Immobilien selbst von außen besichtigt. Bei ca. 20 Immobilien erfolgte mit Investor/Interessent Zweitbesichtigung. 12 * waren wir bei den Amtsgerichten in Dinslaken, Duisburg, Oberhausen.beim Versteigerungstermin.

Kann diese Erfahrung ein Interessent aufweisen ? Welche Erfahrung hat der zur Beratung hinzugezogene Rechtsanwalt ?

Wir haben in drei verschiedenen Bundesländern Ansteigerungen als Makler betreut - vom kleinen Einfamilienhaus bis zur Wohnanlage mit 30 Wohnungen.

Hat ein "normaler Interessent" schon einmal vor dem Zwangsver- steigerungstermin mit einer Gläubigerbank verhandelt ?
Wir schon - Dutzende Male !

Kann man auf die Erfahrung eines Maklers verzichten ?

Mutig, mutig... ;)

Kleines Spiel für alle Immobilieninvestoren ... und solche, die es gerne werden möchten:

http://www.3form.net/mansion_impossible/

Nein, keine Fonds ... (Einfamilien-)Häuser.

trulia-Interview (truliablog.com) mit Amir Korangy, www.therealdeal.net , dem Immobilienjournal mit webcasts in den USA -mit dem New Yorker Immobilienmarkt im Fokus.



therealdeal.net macht eine klasse Arbeit. Dazu muß ich auch das Immobilienmagazin curbed.com mit Nachrichten, Gerüchten, usw. rund um die Immobilienszene ausgewählter Metropolen erwähnen.

Das ist etwas, was mir in Deutschland fehlt: der offensive, attraktive Umgang mit *Kultur und Gesellschaft*, wenn auch nur am Beispiel von extravaganten Eigentumswohnungen. ;)

Nocheinmal: http://www.therealdeal.net und http://curbed.com/

Der pfblog.de-Blog hat mich auf die Idee gebracht. Dort schreibt der Bloggie mit dem Ziel *Millionär* zu werden, über seinen Versuch(!) bei der Zwangsversteigerung von Immobilien seinen Reichtum zu vergrößern.
Immowikki: Zwangsversteigerung


Hier meine Tipps für private Investoren:

Einfamilienhäuser

1.) Das "normale" Einfamilienhaus
... ohne Malus (Sanierung, Lage) eignet sich kaum zur Gewinnerzielung, da es idR einen Run von Kaufinteressierten gibt, sodaß das Ersteigerungsgebot zu hoch und zuweilen gar über dem Verkehrswert liegt.

2.) Ein Ersteigerungsgebot von mehr als 150.000 Eur
... ist nur etwas für Eigennutzer oder Profis, die tatsächlich aus dem Haus "mehr" machen können, z.B. indem eine Grundstücksfläche in Bauland verwandelt wird.

3.) Gut vermietete Immobilien
...erfreuen den Anleger aber nicht den Spekulanten. Auf eine hohe Mietrendite (Mieteinnahmen zu eigenen Ausgaben) sollte man in seiner Planung nicht abstellen und lieber auf das Plus beim Verkauf schielen: da ist *vermietet* ein Hindernis.

4.) Pimp up my house
Man suche sich ein Einfamilienhaus, das durch "Verwahrlosung" der Eigentümer einen Wertverlust hingenommen hat. Aufräumarbeiten, einfache Sanierungsmaßnahmen können den Wert erheblich erhöhen und für den "kleinen Spekulanten" die Rendite realisieren.

Natürlich gebe ich hier keine rechtlichen Hinweise - dafür suche man sich bitte einen Juristen.

Siehe auch: Zwangsversteigerung

Ein schöner Artikel in der Immobilien-Zeitung über Bauträger für Wohnimmobilien in Deutschland
So schreibt die Zeitung: "Der Bauträgermarkt ist in puncto Wohnimmobilien hierzulande so intransparent wie die Nacht finster."

Nur wenige eindeutige Zahlen liegen vor. Da nicht alle Unternehmen mehr als die Hälfte ihres Umsatz aus Bauträgergeschäften generieren, kann auch das Statistische Bundesamt nicht unbedingt weiterhelfen, um Informationen über Marktvolumen, Marktanteile und Branchenstruktur zu erhalten. Denn als *Bauträger* sind auch viele Baufirmen, Wohnungsunternehmen, Finanzierer, Makler, Verwalter, Architekur- und Ingenieurbüros tätig.
"Die Branche ist sehr zersplittert, und das erschwert bzw. verhindert es, sie statistisch zu erfassen und zu analysieren", erklärt ein von der Zeitung befragter Branchenexperte.

In den Jahren 2004 und 2005 haben die 30 bis 40 größten der erfaßten 3.700 Bauträger in Deutschland mit zusammen 1,85 Mrd. Euro etwa ein Drittel der ermittelten 6 Mrd. Euro Umsatz im Bauträgergeschäft realisiert. 1.700 "Klein"-Bauträger hatten einen Jahresumsatz von jeweils bis zu 250.000 Euro (zusammen rd. 165 Mio. Euro), sodaß etwa die Hälfte der analysierten Unternehmen erzielen weniger als 3% des Umsatzes bei Wohnimmobilienn.

Die Zeitung differenziert strukturell zwischen sog. "Local Heroes", die vor allem Angebote an Doppel- und Reihenhäusern und kleine Wohngebäude abseits der Großstädte machten und den o.g. *Großen*, die "... ausschließlich in Ballungsräumen agierende, jeweils auf ein bis zwei Kernregionen spezialisierte Bauträger.." seien. "Im Vergleich zu anderen Immobilienunternehmen seien aber auch die Führenden nicht gerade Umsatzriesen. Keines erwirtschaftet derzeit mehr als 250 Millionen Euro..."

Diese Bauträger seien für ca. ein Viertel des Neubauvolumen für Wohnimmobilien zuständig, während der Gesamtmarkt von individuell Bauenden und Lizenzhausanbietern dominiert werde. In Westdeutschland, so die Immobilien-Zeitung, dürfe man den Anteil der Bauträger auf etwa 30% bis 35%, im Osten bei 20% bis 25% schätzen.

Hier sei es allerdings so, daß ballungs- oder *Metropol-*-Räume zu einer Professionalisierung beitrage, die hauptsächlich durch das geringere Flächenangebot hervorgerufen würde.

Ein unschönen Trend meint der von der Zeitung befragte Branchenexperte zu erkennen: "Viele lokale kleine und mittelgroße Bauträger sind nach Jahren der Durststrecke finanziell am Ende und nun, da ein Anstieg der Immobilienpreise abzusehen ist, kaum mehr in der Lage, größere Grundstücke zu entwickeln. Davon profitierten die Branchenriesen."

Im Prinzip deutet dies auf eine "Strukturbereinigung" und einer Verschiebung der Branchengewichte hin zu den größeren Unternehmenseinheiten.

Gutachten über den Verkehrswert einer zu veräußernden Immobilie ...

Natürlich haben Gutachten einen Sinn: zur Feststellung der Beleihbarkeit - und damit Finanzierbarkeit des Erwerbs - einer Immobilie, als Gutachten zur Feststellung des baulichen Ist-Zustandes, etc.


Welchen Wert haben Gutachten bei dem Verkauf eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks ?

Ich erinnere mich an das Gespräch mit einem deutschen "Gutachter-Guru", der als vorbildlich und maßgebend für viele in der Immobilienbranche galt. Der sagte mir eines Tages, daß aus seiner Sicht jedes Gutachten akzeptabel sei, daß innerhalb einer Abweichung von +/- 15% bleibe.

Machen wir einmal ein Rechenbeispiel:
Wir nehmen ein "normales" Einfamilienhaus - kein schlechte aber auch keine herausragende Lage und der "Guru" hätte für dieses Haus einen Wert von 300.000 Eur taxiert.

Dann hätte bei jedem guten(!) Gutachter ein ermittelter Wert von 255.000 bis 345.000 Eur ermittelt werden können, ohne daß er, der Meister seines Fachs, ein Grund zur Beanstandung hätte finden können !

... das ist ein "Rahmen" von 90.000 Eur !

Wie schon von Cammarosano von HomeGain.com richtig bemerkt: der Markt setzt den Preis und jede Immobilie ist das wert, was ein Käufer bereit ist zu zahlen.

Ein Makler tut genau dies: er wird den besten Preis einer Immobilie im Verkauf erzielen wollen.Sollten die Eigentümer eines Hauses, einer Wohnung es tatsächlich für notwendig halten, ihre Immobilie taxieren zu lassen, so stehen ihnen genügend Angebote zur Auswahl. Es gibt ja auch Sachverständige, die außerhalb von Immobilienmaklerbüros beschäftigt werden.;)
Foto: http://alm-studio.at/

Es gibt immer wieder die "erschütternden" Kommentare über die "grauen-haften" Leerstände von Wohnungen" im Osten".


Zunächst einmal sollte man sich fragen, wer hier eigentlich erschüttert sein sollte - zumindest nicht die (potentiellen) Mieter, die dadurch eine größere Auswahl haben und für die durch den Angebotsdruck ein günstiges Mietpreisniveau erhalten bleibt.

Während schon langsam andere Befürchtungen laut werden, und günstige Wohnungen als Mangel empfunden werden - so jüngste persönliche Mitteilungen über die renommierte Uni-Stadt Jena - ist meine (!) These, daß es sich bei den "grauenhaften Leerständen" um bisher weitestgehend wenig oder gar unsanierten Wohnraum handelt.

Man vergleiche hierzu die Zahlen des Geschäftsberichts 2005 der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB).

Die weisen bei sanierten und modernisierten Wohnungen eine Vermietungsquote von 90-95% aus. Leerstände und Vermietung von nur 20-30% des vorhanden Bestandes beziehen sich auf unsanierten Wohnraum und unsanierte Häuser, die bereits (deshalb ?) für einen Verkauf vorgesehen sind.

Ja, ich weiß ! Es gibt trotzdem, insbesondere an unterschiedlichen Standorten, in Leipzig "viele" freie Wohnungen. Aber, erstens: nicht überall, nicht in "guten" Lagen und zweitens: ist das nicht zum Schaden der Wohnungsuchenden. foto: http://alm-studio.at

Ach, Ihr wißt ja gar nicht, wie gut Ihr es habt.

Hier ein kleiner ABC-Newsbericht über den Preis für einen Parkplatz in New York-Chelsea.

Wie sagt(e) doch so schön ein Immobilienexperte: wir sind hier nicht irgendwo in Amerika, wir sind hier im Herzen von New York
Personal parking place: "...they´re hard to come by..."

Also, ein bißchen mehr Demut, Ihr Kunden ... :))

Eine schöne Übersicht über Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser liefert eine Grafik der Wirtschaftswoche :

Quelle ist wohl Datenmaterial der gewos von 2005.

Man sollte eines nicht vergessen. Es handelt sich um eine Übersicht: jedes Haus ist anders und es sind auch immer andere Umstände, unter denen jemand eine Haus, eine Wohnung kauft oder verkauft.

...oder, wie es mein Ex-Prof Klemmer (später Präsident des RWI) sagte: mit dem Blick auf vergangene Zahlen eine Prognose für die Zukunft zu machen, ist so, als würde man versuchen, ein Auto mit dem Blick in den Rückspiegel zu lenken.

Eine Ü-B-E-R-S-I-C-H-T, Freunde der Nacht - nicht mehr, nicht weniger !