Sonntag, 16. März 2008
Kostenlos im Internet
derherold, 19:32h
Immobilienmakler haben Glück. "Das Internet ist kostenlos" hat in unserer atomisierten Industrie noch nicht die sonst überfälligen Anpassungen erzwungen.
Die Meinung, online zu beziehende Informationen, Software, etc. dürften gar nichts oder nur wenig kosten, hat sich verfestigt.
Wir sind nicht allein durch "Online-Marketing-Lösungen", wie wir sie bspw. bei *imakler* finden, betroffen. Die größere Internet-Affinität nachwachsen- der Generationen und konkret die große Verbreitung von Portalen werden entsprechen- den Druck ausüben, entweder geringe Courtageforderungen zu erheben, (kostenlose) Mehr- leistungen zu erbringen oder vom Markt zu verschwinden
Bereits 1996 schrieb die Amerikanerin Esther Dyson:
"Freie Inhaltskopien werden das Werkzeug sein, mit dem man seinen Ruhm begründet. Dann geht man hin und melkt die Kuh."
In anderen Wirtschaftsbereichen sehen wir das längst: Kostenlose oder geringpreisige Online-Literatur-, -Software- oder -Musikan- gebote, die das Geldverdienen von den "Informationsträgern" ver- lagert haben zu persönlichen Kontakten, die Schriftsteller, IT-ler oder oder Musiker durch Lesungen, persönliche DL oder Konzerte erbringen müssen.
Anders formuliert:
Cappuccino ist kostenlos, unserCaféhaus-Erlebnis Makler-Sein stellen wir in Rechnung.
Die Meinung, online zu beziehende Informationen, Software, etc. dürften gar nichts oder nur wenig kosten, hat sich verfestigt.
Wir sind nicht allein durch "Online-Marketing-Lösungen", wie wir sie bspw. bei *imakler* finden, betroffen. Die größere Internet-Affinität nachwachsen- der Generationen und konkret die große Verbreitung von Portalen werden entsprechen- den Druck ausüben, entweder geringe Courtageforderungen zu erheben, (kostenlose) Mehr- leistungen zu erbringen oder vom Markt zu verschwinden
Bereits 1996 schrieb die Amerikanerin Esther Dyson:
"Freie Inhaltskopien werden das Werkzeug sein, mit dem man seinen Ruhm begründet. Dann geht man hin und melkt die Kuh."
In anderen Wirtschaftsbereichen sehen wir das längst: Kostenlose oder geringpreisige Online-Literatur-, -Software- oder -Musikan- gebote, die das Geldverdienen von den "Informationsträgern" ver- lagert haben zu persönlichen Kontakten, die Schriftsteller, IT-ler oder oder Musiker durch Lesungen, persönliche DL oder Konzerte erbringen müssen.
Anders formuliert:
Cappuccino ist kostenlos, unser
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galland,
Montag, 17. März 2008, 11:20
Hohoho... was ist denn Deiner Meinng das "Makler-Sein" und welche "Mehrleistungen" sollen wir den KOSTENLOS erbringen.
Das wird aber nicht allzuviele erfreuen. ;)
Das wird aber nicht allzuviele erfreuen. ;)
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derherold,
Montag, 17. März 2008, 12:26
Was das "Makler-Sein" ist, muß jeder Immobilienmakler, zumindest jedes -Unternehmen selber entscheiden müssen.
Es gibt doch verschiedene "Spielarten", auf die man sich ausrichten kann:
als Werbe- und Marketingagentur, als "Gutachter und Berater", die reine Vermittlung (der Makler als NurVerkäufer) oder der Verwalter, der auch makelt.
Mehr Fokussierung, mehr "Stärken der Stärken" ... allerdings mit Konsequenzen für die Vergütungsstruktur.
Anders formuliert:
Ein Caféhaus verkauft seine Atmosphäre. Welche "Atmosphäre", welchen Kern will ein Immobilienmakler verkaufen.
Es gibt doch verschiedene "Spielarten", auf die man sich ausrichten kann:
als Werbe- und Marketingagentur, als "Gutachter und Berater", die reine Vermittlung (der Makler als NurVerkäufer) oder der Verwalter, der auch makelt.
Mehr Fokussierung, mehr "Stärken der Stärken" ... allerdings mit Konsequenzen für die Vergütungsstruktur.
Anders formuliert:
Ein Caféhaus verkauft seine Atmosphäre. Welche "Atmosphäre", welchen Kern will ein Immobilienmakler verkaufen.
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galland,
Montag, 17. März 2008, 12:55
Na, das ist so ein bißchen drumrum argumentiert.
Bei der "hohen Frequenz" von Notarterminen ,) wird die begeisterung für Courtagekürzungen sich in Grenzen halten.
Aber da steht noch die Frage nach "Kostenlos" im Raum !
Bei der "hohen Frequenz" von Notarterminen ,) wird die begeisterung für Courtagekürzungen sich in Grenzen halten.
Aber da steht noch die Frage nach "Kostenlos" im Raum !
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derherold,
Montag, 17. März 2008, 16:15
Die "Begeisterung" von Maklern geht unseren Kunden am Popo vorbei ...
WIIFM - what´s in it for me.
"Kostenlos" kann vieles heißen: kostenlose Marktstudien (ohne daß man Adresse angeben muß), Umzugshilfen, (Wa- ren-)Gutscheine, Immobilien-mashups (auch) mit Konkur- renzangeboten, techn. Service (Dachrinnenreinigung, etc.)
Erstbegründet man seinen Ruhm macht man sich beliebt, dann melkt man holt man sich Verträge und "Empfehlungen".
WIIFM - what´s in it for me.
"Kostenlos" kann vieles heißen: kostenlose Marktstudien (ohne daß man Adresse angeben muß), Umzugshilfen, (Wa- ren-)Gutscheine, Immobilien-mashups (auch) mit Konkur- renzangeboten, techn. Service (Dachrinnenreinigung, etc.)
Erst
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stephan probst,
Montag, 17. März 2008, 20:12
Ich denke, die Courtage wird langfristig sinken und das halte ich auch für absolut vertret- und praktizierbar, wenn es gleichzeitig gelingt, die Maklerakzeptanz zu steigern - sprich mehr Aufträge generiert werden können und diese auch angemessen honoriert werden.
Aber was heißt hier angemessen? Angemessen heißt z.B., wo früher hunderte oder tausende in aufwändige Printwerbung investiert werden mussten und heute lediglich das Internet als Werbeträger genutzt wird, muss sich dies auf die Preis niederschlagen - wer mehr will (also bspw. auch Print) zahlt halt mehr.
Die Branche ist lange nicht tot, sie muss sich m.E. nur endlich umorientieren und den aktuellen Marktgegebenheiten anpassen.
Aber was heißt hier angemessen? Angemessen heißt z.B., wo früher hunderte oder tausende in aufwändige Printwerbung investiert werden mussten und heute lediglich das Internet als Werbeträger genutzt wird, muss sich dies auf die Preis niederschlagen - wer mehr will (also bspw. auch Print) zahlt halt mehr.
Die Branche ist lange nicht tot, sie muss sich m.E. nur endlich umorientieren und den aktuellen Marktgegebenheiten anpassen.
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derherold,
Montag, 17. März 2008, 21:01
Ein "Absenken" der Courtage ist angesichts der geschilderten Online-Insertion und weiterer internet-gestützte Hilfen, für die "früher" ein halbes Büro eingesetzt werden mußte, auch vertretbar.
Es wird immer Einzelfälle geben: Eigentumswohnungen, Baugrundstücke mit einem Verkaufswert <70.000 Euro werden ebenso tendenziell höhere Provisonssätze nach sich ziehen, wie "problembehaftete" Angebote, die aus unterschiedlichen Gründen nur erschwert zu vermitteln sind.
Im "normalen Vermittlungsbereich" für Wohnimmobilien (200-600.000 Euro) sehe ich mit steigendem Kaufpreis 3% Gesamt-Provision für den zukünftigen Normalfall - die sollte jeweils zur Hälfte von Verkäufer/Käufer getragen werden.
Die Branche paßt sich nicht an, erzielt nur geringe Produktivitätsfortschritte, weil es keinen Wettbewerbsdruck gibt, der sie dazu zwingen könnte - die geringe "Maklerquote" von (maximal ?) 50% der veräußerten Immobilie führt eher zur "Flucht in die Nebentätigkeit", wo Verwaltung, Versicherungen und Taxifahren zusätzlich das Auskommen sichern sollen.
Es wird immer Einzelfälle geben: Eigentumswohnungen, Baugrundstücke mit einem Verkaufswert <70.000 Euro werden ebenso tendenziell höhere Provisonssätze nach sich ziehen, wie "problembehaftete" Angebote, die aus unterschiedlichen Gründen nur erschwert zu vermitteln sind.
Im "normalen Vermittlungsbereich" für Wohnimmobilien (200-600.000 Euro) sehe ich mit steigendem Kaufpreis 3% Gesamt-Provision für den zukünftigen Normalfall - die sollte jeweils zur Hälfte von Verkäufer/Käufer getragen werden.
Die Branche paßt sich nicht an, erzielt nur geringe Produktivitätsfortschritte, weil es keinen Wettbewerbsdruck gibt, der sie dazu zwingen könnte - die geringe "Maklerquote" von (maximal ?) 50% der veräußerten Immobilie führt eher zur "Flucht in die Nebentätigkeit", wo Verwaltung, Versicherungen und Taxifahren zusätzlich das Auskommen sichern sollen.
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galland,
Dienstag, 18. März 2008, 09:28
Zweischneidiges Schwert.
Wenn EIN Maklerbüro seine >Arbeitsabläufe optimiert und deshlab seinen Courtageforderung senkt, heißt das ja noch lange nicht, daß es deshlab MEHR geschäft macht.
Was "der Branche" vielleicht nutzt, ist vom einzelenn nciht umzusetzen. Vieleicht bricht ihm das sogar das Genick.
Wenn EIN Maklerbüro seine >Arbeitsabläufe optimiert und deshlab seinen Courtageforderung senkt, heißt das ja noch lange nicht, daß es deshlab MEHR geschäft macht.
Was "der Branche" vielleicht nutzt, ist vom einzelenn nciht umzusetzen. Vieleicht bricht ihm das sogar das Genick.
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stephan probst,
Dienstag, 18. März 2008, 10:07
@ galland
M.E. ein völlig falscher Ansatz. Veränderungen fangen bei jedem Einzelnen an.
Und was heißt "Genick brechen"? Die Branche liegt doch schon danieder, was soll da noch gebrochen werden?
Man gucke sich nur die jüngsten "verzweifelten" Versuche des Verbandes an, die Fahne hoch zu halten (Zertifizierung), anstatt mal visionäre Gedanken zu entwickeln, die die Branche tats. nach vorne bringen könnte - vielleicht sollten die mal jemand fragen, der sich damit wirklich auseinandersetzt und auskennt und nicht nur die eigenen Interessen vertritt ;-))
@ derherold
Ohne Frage, die Prov. muss in Abhängigkeit zum Umsatzvolumen stehen. 3% bei 70.000 € geht genausowenig, wie 2,38 Mieten von 250 Euronen.
Aber das ist doch eine Problematik, der völlig veralteten Abrechnungsmethodik - starr und unflexibel.
M.E. ein völlig falscher Ansatz. Veränderungen fangen bei jedem Einzelnen an.
Und was heißt "Genick brechen"? Die Branche liegt doch schon danieder, was soll da noch gebrochen werden?
Man gucke sich nur die jüngsten "verzweifelten" Versuche des Verbandes an, die Fahne hoch zu halten (Zertifizierung), anstatt mal visionäre Gedanken zu entwickeln, die die Branche tats. nach vorne bringen könnte - vielleicht sollten die mal jemand fragen, der sich damit wirklich auseinandersetzt und auskennt und nicht nur die eigenen Interessen vertritt ;-))
@ derherold
Ohne Frage, die Prov. muss in Abhängigkeit zum Umsatzvolumen stehen. 3% bei 70.000 € geht genausowenig, wie 2,38 Mieten von 250 Euronen.
Aber das ist doch eine Problematik, der völlig veralteten Abrechnungsmethodik - starr und unflexibel.
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derherold,
Dienstag, 18. März 2008, 13:44
"...vielleicht sollten die mal jemand fragen, der sich damit wirklich auseinandersetzt und auskennt und nicht nur die eigenen Interessen vertritt ..."
Blumenauer ? ;-)
Im Ernst: Wer ist denn beim IVD, der tatsächlich die Interessen des Normalo-Maklers vertritt ? D.h. kein "Wohnanlagen-Makler" im Vorstand.
Da hat man "irgendwie" eher beim BFW den Eindruck, daß der die Interessenlage seiner Mitglieder kennt.
Ich will den IVD nicht kritisieren aber welche "Initiative" außer "Verbandsmakler sind toll" ist von denen gekommen ? Die paar "Sonderpreise" bei verschiedenen Sach- und Dienstleistungen fallen üblicherweise nicht ins Gewicht.
... zudem hat man das Problem der eigentlich-nur-an-Kreditvermittlung-interessierten-Banken-Makler, die aber trotzdem ein gewisses "Marktgewicht" ausmachen.
Blumenauer ? ;-)
Im Ernst: Wer ist denn beim IVD, der tatsächlich die Interessen des Normalo-Maklers vertritt ? D.h. kein "Wohnanlagen-Makler" im Vorstand.
Da hat man "irgendwie" eher beim BFW den Eindruck, daß der die Interessenlage seiner Mitglieder kennt.
Ich will den IVD nicht kritisieren aber welche "Initiative" außer "Verbandsmakler sind toll" ist von denen gekommen ? Die paar "Sonderpreise" bei verschiedenen Sach- und Dienstleistungen fallen üblicherweise nicht ins Gewicht.
... zudem hat man das Problem der eigentlich-nur-an-Kreditvermittlung-interessierten-Banken-Makler, die aber trotzdem ein gewisses "Marktgewicht" ausmachen.
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stephan probst,
Dienstag, 18. März 2008, 13:54
Blumenauer? Nee, der spielt ja nicht mehr mit ;-)
Frage, wer wählt denn die "Führung" bei den Verbänden und gibt es nicht jederzeit die Möglichkeit auszusteigen, wenn einem die Politik nicht mehr passt?
Frage, wer wählt denn die "Führung" bei den Verbänden und gibt es nicht jederzeit die Möglichkeit auszusteigen, wenn einem die Politik nicht mehr passt?
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derherold,
Dienstag, 18. März 2008, 14:57
Wenn man nie "drin" war, kann man schlecht aussteigen...
Der Verband besteht ja zum großen Teil aus vielen "atomisierten" Klein- und Kleinstmaklern, von denen man Initiativen, "industrial leading" auch nicht erwarten darf.
Bei den Ketten sehe ich (in D.) zuwenig Umsatz und die schwierige Situation der franchise-nehmenden Eigentümer + selbständige Makler und andererseits E&V, die zwar erfolgreich zu sein scheinen aber sich aufgrund der (Markt-)Positionierung ein wenig der "Branche" zu entziehen.
Der Verband besteht ja zum großen Teil aus vielen "atomisierten" Klein- und Kleinstmaklern, von denen man Initiativen, "industrial leading" auch nicht erwarten darf.
Bei den Ketten sehe ich (in D.) zuwenig Umsatz und die schwierige Situation der franchise-nehmenden Eigentümer + selbständige Makler und andererseits E&V, die zwar erfolgreich zu sein scheinen aber sich aufgrund der (Markt-)Positionierung ein wenig der "Branche" zu entziehen.
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galland,
Dienstag, 18. März 2008, 22:47
@Herr Probst, Veränderungen fangen hier mit Sicherheit nicht beim Einzelnen an.
Kürzung des Provisionssatzes macht ja nur Sinn, wenn gleichzeitig mehr Geschäft dabei herauskommt - das wäre aber ein ganz dickes Bohren von Brettern, bis das bei den Kudnen ankommt und mehr Maklerverträge bringt. ;)
Kürzung des Provisionssatzes macht ja nur Sinn, wenn gleichzeitig mehr Geschäft dabei herauskommt - das wäre aber ein ganz dickes Bohren von Brettern, bis das bei den Kudnen ankommt und mehr Maklerverträge bringt. ;)
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derherold,
Mittwoch, 19. März 2008, 12:47
Jein !
Natürlich wird das einzelne Büro nur selten die Provisionsstruktur innerhalb einer Region prägen und natürlich kann man die Courtageforderung nicht soweit kürzen, daß nur bei Verdopplung der Aufträge "überlebt"wird.
Aber man kann ja die eigenen Produktivitätssteigerungen trotzdem vornehmen und mit geringeren Provisionen werben.
Natürlich wird das einzelne Büro nur selten die Provisionsstruktur innerhalb einer Region prägen und natürlich kann man die Courtageforderung nicht soweit kürzen, daß nur bei Verdopplung der Aufträge "überlebt"wird.
Aber man kann ja die eigenen Produktivitätssteigerungen trotzdem vornehmen und mit geringeren Provisionen werben.
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galland,
Mittwoch, 19. März 2008, 13:26
In der Theorie mag das ja alles stimmen. ;)
Warum sollte ein einzelner Makler oder auch eine Franchisekette geringere als ortsübliche Provisionen verlangen ? Ich bleibe dabei: man erhält nicht "unbedingt" mehr Aufträge, weil der eigene Werbeetat gar nicht ausreicht, verliert aber Umsatz - schön doof ! :)
Warum sollte ein einzelner Makler oder auch eine Franchisekette geringere als ortsübliche Provisionen verlangen ? Ich bleibe dabei: man erhält nicht "unbedingt" mehr Aufträge, weil der eigene Werbeetat gar nicht ausreicht, verliert aber Umsatz - schön doof ! :)
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derherold,
Mittwoch, 19. März 2008, 14:36
So ganz falsch ist das nicht.
Aber irgendwie muß man sich ja von der Konkurrenz absetzen. Und wenn die "Produktivitätssteigerung" umgesetzt wird, dient dies ja auch dem eigenen Geldbeutel. ;-)
Aber irgendwie muß man sich ja von der Konkurrenz absetzen. Und wenn die "Produktivitätssteigerung" umgesetzt wird, dient dies ja auch dem eigenen Geldbeutel. ;-)
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stephan probst,
Mittwoch, 19. März 2008, 20:02
@ galland
Sicher müsste man eine andere Vorgehensweise agumentieren (bohren), aber die Denke: Weniger Provision im Einzelfall gleich weniger Umsatz in der Gesamtheit ist m.E. zu einfach gedacht.
Ich behaupte sogar, das Gegenteil könnte der Fall sein, es müsste dafür aber selbstverständlich auch an anderen Schrauben gedreht werden. Ich werd' das hier aber nicht näher ausführen ;-)
Grundsätzlich möchte aber mal in den Raum stellen, ob es wirklich Sinn macht, wenn alle im gleichen Fahrwasser fahren oder ob nicht ein Ausscheren aus der Normalität - zumindest mittelfristig - deutliche Vorteile gegenüber den Wettbewerbern bringen kann.
Sicher müsste man eine andere Vorgehensweise agumentieren (bohren), aber die Denke: Weniger Provision im Einzelfall gleich weniger Umsatz in der Gesamtheit ist m.E. zu einfach gedacht.
Ich behaupte sogar, das Gegenteil könnte der Fall sein, es müsste dafür aber selbstverständlich auch an anderen Schrauben gedreht werden. Ich werd' das hier aber nicht näher ausführen ;-)
Grundsätzlich möchte aber mal in den Raum stellen, ob es wirklich Sinn macht, wenn alle im gleichen Fahrwasser fahren oder ob nicht ein Ausscheren aus der Normalität - zumindest mittelfristig - deutliche Vorteile gegenüber den Wettbewerbern bringen kann.
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derherold,
Donnerstag, 20. März 2008, 12:53
"Andere Schrauben" wären z.B. die eigene Büroorganisation - inkl. "outsourcing" bspw. aller "Media-Aufgaben" - und verstärkte Werbung.
Das erste stößt an die Grenzen der Fähigkeiten, das zweite an die der Finanzmittel vieler Makler. ;-)
Ansonsten haben wir für Otto-Normal-Makler die Probleme (trotz bankennaher Makler) des *hüstel* polypolisitschen Marktes *hüstel*; Differenzierungen werden vom Markt kaum wahrgenommen.
Ein Beispiel, wie es funktionieren könnte, wäre der von @Probst so gerne benannte *Mackscheidt* - aber wir können ja nicht alle Edel-Makler werden... :-)
Daß Märkte durchaus "aufgeborchen" werden können, zeigt das doch wohl zumindest leidlich erfolgreichen E&V-Franchise-Modell.
Das erste stößt an die Grenzen der Fähigkeiten, das zweite an die der Finanzmittel vieler Makler. ;-)
Ansonsten haben wir für Otto-Normal-Makler die Probleme (trotz bankennaher Makler) des *hüstel* polypolisitschen Marktes *hüstel*; Differenzierungen werden vom Markt kaum wahrgenommen.
Ein Beispiel, wie es funktionieren könnte, wäre der von @Probst so gerne benannte *Mackscheidt* - aber wir können ja nicht alle Edel-Makler werden... :-)
Daß Märkte durchaus "aufgeborchen" werden können, zeigt das doch wohl zumindest leidlich erfolgreichen E&V-Franchise-Modell.
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galland,
Donnerstag, 20. März 2008, 17:14
An der Spitze ist es eng. ;)
Ich glaube nicht, daß die Konzentration auf "mittelpreisige" EFH oder ETW genügend Umsatz bringt. Die "außerstädtischen" Objekte, die der eien oder andere Makler als Makler reinholt, spielen doch sowieos keine Rolle.
Ich glaube nicht, daß die Konzentration auf "mittelpreisige" EFH oder ETW genügend Umsatz bringt. Die "außerstädtischen" Objekte, die der eien oder andere Makler als Makler reinholt, spielen doch sowieos keine Rolle.
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