Der Makler

Diskussion unter Kollegen: Muß ein Immobilienmakler auch Bera- tung zu steuerlichen fragen anbieten ?

Unser Meinung:
In welchen Situationen werden Kenntnisse über Steuern+Abgaben von einem Immobilienmakler abgefordert ?

Jeder Immobilienmakler,der sich mit Immobilien beschäftigt, die zur Kapitalanlage (ggfs. mit besonderen Abschreibungssätzen) erwor- ben werden, sollte sich mit Fördermöglichkeiten, Abschreibungen, etc. für diese Immobilie auskennen.

Ob diese Immobilie mit dieser (bspw.) Abschreibung für diesen Interessenten "paßt", kann ohne eingehende Beratung und Kenntnis über Ziele, Einkommen, Lebensplanung, steuerliche Verhältnisse des potentiellen Kunden kaum ermittelt werden. Hier kann der "normale Makler" nur Hinweise geben, die u.a. in Absprache mit dem Steuerberater des Kunden erläutert und spezifiziert werden.

Die "Rundum-Beratung" ist de facto von kaum einem Immobilien- makler zu gewährleisten; fraglich ist auch, ob das eigene Enga- gement nicht dem bisherigen Berater von Interessent X oder Y "ein Dorn im Auge" ist.

Unsere Erfahrungen sind, daß ein Kunde über generelle(!) Möglich- keiten hinaus, die diese Immobilie bietet, keinen(!) gesonderten Bedarf an Beratung durch den Makler(!) hat. Hilfreich ist zu fragen, wie und von wem sich der Interessent in Steuerfragen beraten läßt und weitere Erläuterung/Vorstellung der Immobilie bspw. bei dem Steuerberater anbieten.

Kunden, die finanziell in der Lage sind, eine sog. Rendite-Immobilie zu erwerben, lassen sich nicht in Finanzfragen von einem Immobi- lienmakler beraten, sondern haben bereits eines Steuer-(seltener: Vermögens-)Berater, der "mit-entscheidet".

Es gibt ein Phänomen, daß manch fleißigen Rechner irritiert:
Wenn jemand mit einem ausreichenden (Bar-)Vermögen eine Immobilie für eigene Wohnzwecke aufnimmt, warum setzt er dann dennoch Fremdkapital ein ? Warum nimmt er einen Kredit auf, wo doch der Zins für dieses Darlehen höher ist als der Habenzins des eigenen Barvermögens ?

The answer my friend is blowin´in the wind und könnte nur nur ein Psychologen erschöpfend beantwortet werden:

Häufig wird bei der Entscheidung "Eigen- oder Fremdfinanzierung" nicht nur auf die Zinsdifferenz zwischen Haben- und Sollzins abgestellt, sondern zusätzlichen mit einem nur psycholog. zu erklärenden "Opportunitätszins" kalkuliert: Die Sicherheit des frei verfügbaren Barvermögens wird höher eingeschätzt als die o.g. Zinsdifferenz. Man "zahlt ganz locker ab" und wenn es mit der Rückzahlung hapert, kann man immer noch das eigene (Bar-)Vermögen einsetzen.

Anders ist es bei Erwerbern, die eine Immobilie als Anleger erwerben: Hier kommen noch steuerliche Aspekte hinzu wie Verluste auf Vermietung und Verpachtung. Zahlreiche Erwerber haben steuerbegünstigete (Abschreibung-)Immobilien erworben, um Brutto in Netto zu verwandeln. Wäre davon ein Teil als Eigenkapital eingesetzt worden, hätte das (Un-)Wort "Unterdeckung" einen weniger unangenehmen Klang bekommen.

Anders formuliert: Liquiditäts-/Sicherheits"neigung" und der Steuerspartrieb - einst als der zweitstärkste des Menschen beschrieben ;-) - beeinflussen Renditeüberlegungen

Sind Zahlen des Immobilienmarktes von New York für den Makler in Duisburg, Lüdenscheid oder Gera relevant ?

Nö, aber solange nichts Vergleichbares in Deutschland vorliegt man kann sich die Entwicklung der Maklerunternehmen ansehen und mitreden, wenn es um Sieges- oder Tatarenmeldungen geht.

The Real Deal hat einen Bericht über die (haupsächlich Personal-)Entwicklung der größeren New Yorker Maklerbüros veröffentlicht.


Schlechte Nachricht: Die meisten Firmen haben die Zahl ihrer Immobilienmakler (und sicherlich auch des backoffice) verringert; die gute(n) Nachricht(en): einige wachsen (durch woanders Frei- gesetzte) und der Abbau liegt weit unter Befürchtungen von ./. 20%.

"This isn't an environment in which you can afford to spend money on people who aren't making you money...I'm pickier about who I put in my seats," so Peters von Warburg Realty, wo zwischen April 2008 und April 2009 die Zahl der Makler um 16% abnahm.

Weitere von The Real Deal gelieferte Zahlen: Elliman hat aktuell 1,513 agents (+3.3% im Vergleich zu April 2008). Corcoran ver- zeichnet ein Minus von 6,4%, die meisten wohl bei Unternehmens- bereich *Development*, Corcoran Sunshine, angesiedelt. Dabei gilt wohl Vermietung ist das neue black, denn "Elliman's growth ... can be attributed in part to its recruiting of 50 to 75 new agents for the new rental department the firm started in January. Das ist bei Corcoran wohl kaum möglich, da die Schwesterfirma Citi Habitats besondere Stärken bei Vermietungen hat. Die wiederum haben 719 Makler: "Citi Habitats saw a 12 percent decrease in number of agents from last year, when it had 816."

Zwar spricht Gary Malin (Citi Habitats) vom "Ausdünnen", verzeich- net aber Zugänge von anderen Maklern und Geschäften, die auf- grund von Trainings noch nicht alle "offiziell" in die Personalstatistik Eingang gefunden hätten.

"Other firms whose work forces dropped between April 2008 and April 2009:
Bellmarc Realty, achtgrößtes Maklerbüro (nach der Zahl der Makler) mit ./. 3,3%; Warburg Realty (12.) "from 175 agents to 147" und Nr. 14, Fenwick Keats Goodstein, mit ./. 15%

Positive Personalentwicklung:
Sotheby's International Realty, +18,4%, statt zwölft-, nun elfgrößtes Maklerbüro in New York. Halstead (4.) mit einem Plus von 1,9%; Brown Harris Stevens (5.), +12%. Charles Rutenberg Realty, ein Büro das relativ neu am New Yorker Immobilienmarkt ist, hat mit einer expansiven Provisoinsregelung Platz 10 erreicht, mit sagenhaften +36,5% Maklerwachstum.

Coldwell Banker Hunt Kennedy = +9%, was in der Unterneh- mensführung auf einen besonders guten Zugang zu ausländischen Kunden zurückgeführt wird.