Der Makler

Ein Beitrag von Prof. Rosenfeld , Leiter der Forschungsabteilung für Stadtökonomik im Institut für Wirtschaftsforschung Halle (IWH) und Claus Michelsen mit dem Titel Das Programm „Stadtumbau Ost“ und seine wirtschaftlichen Effekte für die beteiligten Städte, der im jüngsten IWH-Newsletter , veröffentlich wurde.

Ich hatte bereits im Zusammenhang mit Sachsen-Anhalt und Sachsen auf Stadtumbau, Infrastruktur und *Rückbau* verwiesen.

Es wurde das 2009 auslaufende für die ostdeutschen Städte geltende Bund-Länder-Programm „Stadtumbau Ost“ eingeführt, das mit dem Schwerpunkt bauliche Maßnahmen die Zukunftsfähigkeit der ostdeutschen Städte verbessern sollte. Dies vor allem vor dem Hintergrund demographischen Wandels und vorhandener selektiver Wanderungsprozesse

Das Programm umfaßt Maßnahmen zum Rückbau und zur Aufwertung der vorhandenen Bausubstanz. Es gibt eine Konzentration der Maßnahmen auf Städte sowie städtische Teilräume mit einem besonders hohen Leerstand.

Allerdings, so Rosenfeld/Michelsen: "Die Konzentration der Mittel auf die Brennpunkte des Leerstands in den Plattenbaugebieten der städtischen Außenbezirke führt zudem dazu, daß dem Ziel der `baulichen und funktionalen Stärkung der Innenstädte´ nicht entsprochen werden kann. "

Da man sich zudem auf sog. "Aufwertungsstädte" konzentrierte, könnte die Probleme weniger bevorzugter Städte und Gemeinde größer werden. Überdies wird bei weiterer Abwanderung jede Verbesserung der städtischen Lage immer fragwürdiger, "...(o)hne Verbesserung der wirtschaftlichen Entwicklung ist die weitere Erosion der Einwohner allerdings programmiert."

Deshalb soll "... versucht werden, städtebauliche Maßnahmen stärker in Richtung auf eine Unterstützung der wirtschaftlichen Entwicklung der Städte zu fokussieren."

Ich will es mal ZUSAMMENFASSEN:
Der Einsatz von Geld für die Umgestaltung von Plattenbausiedlungen war wichtig - und hat den Wohnungsmarkt (für die Eigentümer !) stabilisiert.

Jetzt geht es darum, die Städte SO zu gestalten, daß (auch) die wirtschaftliche Prosperität von Stadt und Einwohner gestützt wird. Wobei man die kleineren Städte und Gemeinden nicht vernachlässigen sollte.

Richtig:
Mit der Monostruktur der DDR-Wirtschaft und den unsäglichen Plattenbausiedlungen hat man sich lange genug beschäftigt:
Zukunft wird gemacht - es geht voran !

In eigener Sache: Weitere Kommentierungen/Blog-Beiträge zum IWH findet man bei mir ab sofort unter http://www.ostimmobilien.blogspot.com , wo es thematisch hingehört.

Sehen wir uns mal die Wettbewerbssituation für Immobilienmakler auf dem US-Markt an:
In den USA gab es traditionell kein Universalbankensystem. Wert-papierhändler und *Privatkundengeschäft* fanden in unterschiedlichen Banken ihr Zuhause.

Während in Deutschland die Integration "benachbarter" (Finanz-)Dienstleistungen wie Bausparverträge, Immobilienvertrieb, Versicherungen im eigenen Hause oder durch Zukäufe/Neugründungen vorangetrieben wurde, hatte "drüben" fast jedes Produkt auch einen eigenen Anbieter.

In den USA gibt es 1-Mann-Makler-Unternehmen genauso wie ein Broker-Agent-System mit verschiedenen Formen der Provisionsteilung bzw. einer Regelung, die den Agent eine, nennen wir es *Büroabgabe*, zahlen läßt.

Starken Einfluß und relevanten Marktanteil haben Franchiseketten. Besonders bemerkenswert, daß sich unter dem Dach von NRT mit Century21 und ERA sowie Coldwell Banker gleich drei der großen Makler-Franchiseunternehmen zusammengefunden haben !

Die unternehmenseigenen Online-Lösungen und die mit der Berufsorganisation NAR verknüpften verschiedenen MLS (Multiple Listing Services bzw. Systems) stellten die Internetanwendungen für Immobilienkauf/-verkauf dar. Es gab KEIN für den US-Immobilienmarkt relevantes maklerunabhängiges Immobilienportal !

Das ist auch der Grund, warum trulia und zillow nach dem Ende des Immobilienbooms in den USA(siehe auch hier) als *Trendsetter 2006* vom US-Immobilienexperten Swanepoel geführt werden

Auch in Deutschland haben wir "Ketten" - die erfolgreichsten sind die Immobilienbüros der LBS bzw. der Sparkassen. Nach den von *Immobilien Manager* vorgestellten Umsatzzahlen von 2005, wird die Liste der in D umsatzstärksten Maklerbüros (Wohnen/Gewerbe/Universal) eindeutig von ihnen bestimmt. Wobei Engel & Völkers, die eine Erfolgsgeschichte hinzulegen scheinen, als umsatzstärkster Makler Deutschlands auftaucht.

... und wie sieht es in Deutschland mit Franchise-Unternehmen aus ?
Engel & Völkers wurden erwähnt; aggregierte ERA- oder REMAX-Zahlen sind mir nicht bekannt.

Nach Verlautbarungen will sich ein von mir hochgeschätztes Maklerbüro stärker im "Ketten-Aufbau" engagieren, weil es hierin die "Zukunft der Makler" sieht

Auch ich glaube, daß die Zeit der Klein- und Kleinstmakler als "prägende" Unternehmensstruktur der deutschen Immobilienmakler langsam aber sicher zu Ende geht. Die "Erholungsphase" nach dem Scheitern manch kühnen Franchise- oder Fillialunternehmens ist vorbei. Warten wir es ab. Es wird spannend. Foto. www.alm-studio.at

Von den (Online-)Startups der US-Immobilienszene wurde von mir bisher nur von trulia und zillow gesprochen. Nun zu redfin.

Redfin ist ein Discount-Immobilienmakler, der die nahezu sakrosankten 3%+3%-Maklerprovisionen in den USA angreift und eine Online-Lösung vorstellt.

Ich halte Redfin für ein ganz heißes Eisen.
Dagegen ist die Bedrohung durch trulia, zillow oder homethinking in meinen Augen eher sekundär.
Die wirkliche "Problemzone" für Makler(-unternehmen, organisationen) liegt nämlich dort, wo am Geschäft, an der Provision gesägt wird.

Ein älterer Bericht von ftd vom August 2006 beschreibt, daß der "Angebotsüberhang" auf dem US-Immobilienmarkt für Privateigentümer die Förderung von Online-Diensten gepusht hat.

Man könnte auch für Deutschland auf den Gedanken kommen, mal als Maklerkiller aufzutreten. ;)

Hier das berühmte *60minutes*-Video von CBS News, das für mächtig Wirbel in der US-Immobilienwirtschaft geführt hat.

http://www.cbsnews.com/sections/i_video/main500251.shtml?id=2796105n

Der Zentralverband deutsches Baugewerbes, meldet bei Baugenehmigungen für neue Wohngebäude ein historisches Tief für das erste Quartal.

Entscheidend hierfür ist die Reduzierung der Anträge von privaten Haushalten um zwei Drittel. Genehmigungen an Unternehmen für Nichtwohngebäude stützen die Gesamtentwicklung. Bei der öffentlichen Hand als Bauherr liegt das Genehmigungsvolumen erneut hinter die Vorjahresgröße zurück.

In Ostdeutschland blieb die Zahl der Genehmigungen für neue Wohngebäude in ähnlicher Größenordnung wie im Westen unter dem Wert des Vorjahres. Bei den Nichtwohngebäuden reduzierte sich das Genehmigungsvolumen sowohl hinsichtlich der öffentlichen Bauherren (- 33,0 %) als auch das der Unternehmer (- 9,5 %). Der Tiefbau setzt hier die Auftragsimpulse.

Foto: http://alm-studio.at/